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Tribunale di Bergamo
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 402/2021
PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS
GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ELENA GELATO
PERIZIA DI STIMA
Esperto alla stima: Geom. Sandro Della Maggiora Codice fiscale: DLLSDR65R16L219Q
Studio in: Via G. Marconi 1 - 24047 Treviglio Telefono: 0363-708580
Email: sandro.della.maggiora@gmail.com Pec: sandro.della.maggiora@geopec.it
Beni in Bergamo (BG) Località/Frazione VIA CORRIDONI 81
INDICE
Lotto: 001 - APPARTAMENTO SU DUE LIVELLI
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4
Corpo: A ... 4
2. DESCRIZIONE ... 4
DESCRIZIONE GENERALE ... 4
Corpo: A ... 4
3. PRATICHE EDILIZIE ... 7
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 8
Corpo: A ... 8
4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 8
Corpo: A ... 8
5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 8
Corpo: A ... 8
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 9
Corpo: ... 9
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 9
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 9
Corpo: A ... 9
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 9
Corpo: A ... 10
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 10
11. STATO DI POSSESSO ... 10
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 10
Criterio di stima ... 10
Fonti d'informazione ... 10
Valutazione corpi ... 10
Adeguamenti e correzioni della stima ... 11
Prezzo base d'asta del lotto ... 11
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INFORMAZIONI PROCEDURA
Giudice: Dott.ssa ELENA GELATO Creditore Procedente: OMISSIS
Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS
Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS
INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE
Esperto alla stima: Geom. Sandro Della Maggiora
Beni in Bergamo (BG) VIA CORRIDONI 81
Lotto: 001 - APPARTAMENTO SU DUE LIVELLI
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Bergamo (BG) CAP: 24124, VIA CORRIDONI 81
Quota e tipologia del diritto
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione:…………, foglio 25, particella 599, subalterno 706, indirizzo VIA CORRIDONI 81, piano 1-2, ca- tegoria A3, classe 6, consistenza 3, superficie 41, rendita € 278,89
Derivante da: RIPARTO AMMINISTRATORE
Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): 125
Confini: da nord in senso orario: Via Corridoni, fabbricato altra proprietà in aderenza, ballatoio comune, abitazione sub. 705.
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
si
2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Periferia di Bergamo zona Redona
Caratteristiche zona: periferica normale
Area urbanistica: residenziale a traffico sostenuto con parcheggi con disco orario.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato
Principali collegamenti pubblici: Non specificato
2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al corpo A
Unità immobiliare residenziale posta su due livelli, al piano primo con ingresso da ballatoio comune vi è il soggiorno -cucina in vano unico e piccolo ripostiglio sottoscala, al piano primo camera da letto, bagno e an- tibagno.
Superficie complessiva di circa mq 45,80 E' posto al piano: primo e secondo L'edificio è stato ristrutturato nel: 2006
Pag. 5 ha un'altezza utile interna di circa m. 3.00
L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 Stato di manutenzione generale: mediocre
Condizioni generali dell'immobile: scarsa manutenzione.
Caratteristiche descrittive
Caratteristiche strutturali
Solai tipologia: legno
condizioni: buone Componenti edilizie e costruttive
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente
materiale: legno protezione: scuretti materiale protezione: legno condizioni: scarse
Pavim. Interna materiale: piastrelle in ceramica
condizioni: buone Impianti
Elettrico tipologia: sottotraccia
tensione: 220V condizioni: da verificare
Termico tipologia: autonomo
alimentazione: metano
diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: buone
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento 2006
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto AUTONOMO CON RADIATORI IN ALLUMINIO
Stato impianto NORMALE
Epoca di realizzazione/adeguamento 2006
Esiste la dichiarazione di conformità NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO
Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio NO
Esiste certificato prevenzione incendi NO
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
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3. PRATICHE EDILIZIE
Numero pratica: D.I.A. PROT. 5328 DEL 09/08/2004 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Per lavori: RECUPERO SOTTOTETTI
Presentazione in data 09/08/2004 al n. di prot. 5328
Numero pratica: D.I.A. IN VARIANTE Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Per lavori: VARIANTE ALLA PRECEDENTE D.I.A.
Oggetto: variante
Presentazione in data 31/10/2006 al n. di prot. 1645
Abitabilità/agibilità in data al n. di prot. 697 L'agibilità non è mai stata rilasciata.
NOTE: AGIBILITA' NON RILASCIATA, IL COMUNE HA RICHIESTO INTEGRAZIONI
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Bergamo (BG) CAP: 24124, VIA CORRIDONI 81 Conformità edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: NON E' STATO REALIZZATO IL BAGNO AL PIANO PRIMO, NON E' STATA REALIZZATA LA FINESTRA AL PIANO PRIMO LATO CORTILE, SCALA IN POSIZIONE DIVERSA, REALIZZATO UN RIPOSTIGLIO SOTTOSCALA, DIMENSIONI APERTURE DIVERSE,ALTEZZA DI PASSAGGIO SALENDO LA SCALA E' IRRE- GOLARE (MINORE DI 2.10), AL PIANO SECONDO IL BAGNO NON HA LE DIMENSIONI MINIME DI MQ.4.00., ALTEZZE INTERNE DEL SOTTOTETTO MAGGIORI DI QUELLE DICHIARATE.
Regolarizzabili mediante: SCIA IN SANATORIA + OPERE EDILI
Descrizione delle opere da aggiornare: MODIFICA DELLA SCALA DI ACCESSO AL PIANO SECONDO PER REGOLARIZ- ZARE L'ALTEZZA MINIMA DI PASSAGGIO,AMPLIAMENTO DEL BAGNO INGLOBANDO L'ANTIBAGNO.
Oneri di regolarizzazione
OPERE EDILI € 15.000,00
SCIA IN SANATORIA E AGGIORNAMENTO CATASTALE € 3.000,00
Totale oneri: € 18.000,00
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia Note: NON CONFORME
Note generali: DA VERIFICARE PRESSO GLI UFFICI COMUNALI LE MODALITA' DI REGOLARIZZAZIONE.
5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Bergamo (BG) CAP: 24124, VIA CORRIDONI 81 Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: non è presente la finestra al piano primo lato cortile, piccola diffor- mità del tavolato bagno piano secondo.
Regolarizzabili mediante: pratica docfa
Oneri di regolarizzazione
pratica docfa € 400,00
Totale oneri: € 400,00 Note: aggiornamento scheda catastale
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale Note: da regolarizzare
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Bergamo (BG) CAP: 24124, VIA CORRIDONI 81
Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-
co:
NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Pag. 9 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 14/12/2004. In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 16/10/1996 al 14/12/2004. In forza di atto di compravendita - a rogito di O- MISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 14/12/2004 al 16/05/2005. In forza di atto di assegnazione - a rogito di OMIS- SIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 16/05/2005 al 16/11/2005. In forza di atto di compravendita - a rogito di O- MISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 16/11/2005 al 07/03/2007. In forza di atto di compravendita - a rogito di O- MISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 07/03/2007 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: garanzia di mutuo; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 15/03/2007 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 95000; Importo capitale: € 142500.
- Altra limitazione:
Descrizione onere: PIGNORAMENTO; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 05/08/2021 ai nn. OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: A
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: A
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Bergamo (BG), VIA CORRIDONI 81
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 480,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 1115,74
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): 125 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: A
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
superficie lord con l'applicazione di coefficienti di destinazione e tipologia.
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
ABITAZIONE sup lorda di pavi- mento
43,00 1,00 43,00
BALCONE sup lorda di pavi-
mento
2,80 0,30 0,84
45,80 43,84
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spes- sore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giar- dini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotet- ti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con al- tezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ non é comodamente divisibile 11. STATO DI POSSESSO:
Libero
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Per quanto attiene al più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto, in libera contrattazione, si ritiene di poter applicare il procedimento di stima sintetico-comparativa, sulla base di prezzi di mercato no- ti, relativi ad immobili assimilabili per caratteristiche e consistenza, oggetto di recenti contrattazioni, te- nendo conto della posizione, dello stato di conservazione e delle finiture, ma anche del momento contin- gente di crisi del mercato immobiliare.
Si prende a riferimento il “listino prezzi degli immobili” di Bergamo e provincia edito dalla Federazione Ita- liana Mediatori Agenti d’Affari e del Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate.
Il valore verrà quindi individuato moltiplicando la consistenza commerciale per i prezzi unitari di mercato, opportunamente rettificati ove occorrente, per tener conto delle particolari caratteristiche del bene in ar- gomento:
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di BERGAMO;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di BERGAMO;
Ufficio tecnico di BERGAMO.
12.3 Valutazione corpi:
Pag. 11 A. Abitazione di tipo economico [A3]
Bergamo (BG), VIA CORRIDONI 81
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 35.072,00.
Per quanto attiene al più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto, in libera contrattazione, si ritiene di poter applicare il procedimento di stima sintetico-comparativa, sulla base di prezzi di mercato no- ti, relativi ad immobili assimilabili per caratteristiche e consistenza, oggetto di recenti contrattazioni, te- nendo conto della posizione, dello stato di conservazione e delle finiture, ma anche del momento contin- gente di crisi del mercato immobiliare.
Si prende a riferimento il “listino prezzi degli immobili” di Bergamo e provincia edito dalla Federazione Ita- liana Mediatori Agenti d’Affari e del Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate.
Il valore verrà quindi individuato moltiplicando la consistenza commerciale per i prezzi unitari di mercato, opportunamente rettificati ove occorrente, per tener conto delle particolari caratteristiche del bene in ar- gomento:
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
ABITAZIONE 43,00 € 1.000,00 € 43.000,00
BALCONE 0,84 € 1.000,00 € 840,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 43.840,00
STATO DI MANUTENZIONE SCARSO detrazione del 20.00% € -8.768,00
Valore corpo € 35.072,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 35.072,00
Valore complessivo diritto e quota € 35.072,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale
Valore diritto e quota
A Abitazione di tipo
economico [A3]
43,84 € 35.072,00 € 35.072,00
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per
vizi del bene venduto € 1.753,60
Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio
anteriore alla vendita: € 1.100,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 18.400,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 13.818,40
€ 13.818,40 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si tro-
va: € 13.818,40
15-02-2022
L'Esperto alla stima Geom. Sandro Della Maggiora
