Critica all’asserita ultrafiscalità della registrazione

La tesi appena esposta cerca di superare i molti dubbi sollevati dalla norma alla nostra attenzione, ma per coerenza deve eleggere un’opzione ermeneutica restrittiva dello Statuto che non tiene conto della riconosciuta portata generale delle sue norme; d’altro canto, a riscontro delle conclusioni raggiunte, invoca la disciplina civilistica contenuta nella legge sulle locazioni onde inferire che la registrazione assumerebbe connotati

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Così il co. 2; il successivo co. 6 dell’art. 13 specifica poi che i riferimenti alla registrazione non producono effetti se la legge non sancisce l’obbligo di registrazione del contratto stesso.

extrafiscali, e pertanto la sua violazione non incontrerebbe il divieto di cui all’art. 10, che vieta di comminare la nullità ai contratti per “violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario”.

Altra parte della dottrina ha offerto risposte differenti.

Tenendo in considerazione i dubbi riguardanti la lettura “ristretta” delle norme statutarie, alcuni autori293 non ritengono di poter assegnare alla registrazione del contratto altra natura se non quella di adempimento di carattere fiscale e supportano la tesi con adeguata giurisprudenza. Una prima affermazione che la registrazione assume rilievo esclusivamente in ambito tributario è venuta dalla Corte di Cassazione nella sentenza del 10 luglio 2003, n. 16089, proprio in tema di contratti di locazione. In fatto, il conduttore di un immobile di cui era simulatamene comodatario, in sede di opposizione alla convalida di sfratto, aveva invocato la nullità del contratto dissimulato di locazione in virtù dell’art. 13, l. n. 431/’98, e cioè per mancata registrazione, ma tanto il Tribunale prima come la Corte d’Appello poi avevano dichiarato risolto il contratto per inadempimento del debitore. Nei motivi il ricorrente ribadiva che la nullità del contratto dissimulato non era sanabile mediante tardiva registrazione dato il divieto di convalida degli atti nulli di cui all’art. 1423, cod. civ., e che era da rigettare la contraria tesi della sanabilità, affermatasi peraltro presso alcuni giudici di merito.

Sul punto che è pertinente all’indagine la Suprema Corte si è espressa nel senso che nonostante il legislatore della l. n. 431/’98 abbia dato ampio risalto alla registrazione, non per questo l’ha elevata a requisito di validità del contratto, come invece ha fatto per la forma scritta all’art. 1, comma 4; questa circostanza è avvalorata dalla mancanza, nella legge, di una comminatoria di nullità del contratto di locazione scritto ma non registrato. In coerenza con ciò, non può considerarsi nullo il patto contenente un canone maggiore rispetto a quello registrato dalle parti solo per sottrarre la differenza all’imposizione fiscale, in quanto tale considerato contrasterebbe con l’art. 3, Cost.; proseguendo il ragionamento, i giudici inquadrano l’ipotesi di due contratti differenti per l’importo del canone nel fenomeno

civilistico della simulazione (art. 1414 e ss., cod. civ.) per cui una volta accertata la simulazione, tramite la produzione della controdichiarazione, il canone vero e voluto dalle parti è quello contenuto in quest’ultimo documento.

Successivamente, la Corte aveva modo di tornare sull’argomento con altra sentenza del 22 luglio 2004, n. 13621. In particolare, il ricorrente conduttore era stato condannato al rilascio dell’appartamento ed al pagamento dei canoni, la misura dei quali, egli affermava, si doveva attestare sulle £ 500.000 mensili, come da contratto di locazione registrato; il locatore, viceversa, asseriva che la misura reale era da quantificarsi in £ 1.200.000, come da altra scrittura sottoscritta dalle parti nella stessa data. Il Pretore in primo grado e quindi il Tribunale in funzione di giudice di appello accoglievano quest’ultima tesi, stabilendo che la scrittura registrata era stata formata per meri “motivi fiscali”. La Corte stabiliva sul punto che “La violazione della normativa fiscale - a cui il ricorrente fa generico riferimento - non incide sulla validità o sull’efficacia del contratto di locazione, secondo la giurisprudenza di questa Corte (Cass. 24 ottobre 1981, n. 5571; Cass. 15 novembre 1974, n. 3620; Cass. 19 febbraio 1971, n. 435), che recentemente è divenuta espressa disposizione legislativa (art. 10, comma 3, della legge 27 luglio 2000 n. 212). Per le esposte considerazioni correttamente la sentenza impugnata ha escluso (in modo implicito) che le quietanze prodotte dal conduttore e relative al pagamento di un canone mensile di £ 500.000 abbiano natura confessoria dell’entità del canone in tale misura. Le ricevute, invero, vanno collegate al contratto redatto dalle parti, secondo l’accertamento motivato del giudice del merito, per soli fini fiscali, onde non può da esse desumersi la dichiarazione della verità del canone effettivamente voluto e pattuito dalle parti”.

Il rifiuto di una lettura extrafiscale della registrazione lascia intatte una serie di consistenti perplessità294: la comminatoria della nullità sembra fuor di

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IANNIELLO, Si gioca sui nuovi vincoli di registrazione il contrasto del Fisco agli affitti in nero, in Guida Normativa del Sole 24 ore, 2005, 7, 30.

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IDEM, Problemi “aperti” su immobili e lotta al sommerso, in Corr. trib., 2005, 290: “non resta che ribadire le perplessità di una tecnica legislativa che introduce, nelle pieghe della Manovra finanziaria, una disposizione destinata ad avere un così forte impatto nella

luogo e sproporzionata in quanto coincide con la carenza di un elemento estrinseco del contratto e di natura fiscale, cioè la registrazione, che giurisprudenza di merito295 peraltro ritiene sanabile con assolvimento tardivo dell’obbligo fiscale. Ma l’eventuale sanabilità non è l’unico elemento distonico rispetto alla disciplina codicistica di cui agli artt. 1418 e ss. sottolineato dalla dottrina296.

Ed infatti, la nullità, che è vizio genetico del negozio, diverrebbe dipendente da un adempimento successivo al perfezionamento del negozio stesso, e pertanto la mancata registrazione da obbligo meramente fiscale e sanzionato solo sul piano tributario297 assurgerebbe a causa di validità del contratto (e, ove mancante, provocherebbe una nullità in limine sanabile, e dunque in deroga al divieto assoluto di convalida degli atti nulli di cui al 1423, cod. civ.). La circostanza peculiare sopra evidenziata potrebbe poi scoraggiare in concreto il proponimento dell’azione, che comunque è aperto a chiunque vi abbia interesse298 ed è imprescrittibile, e pertanto il passaggio del tempo fra scadenza del contratto ed eventuale azione non potrebbe costituire elemento induttivo da cui ricavare la tacita rinuncia ad agire.

La nullità del contratto implica poi che il vincolo non sia mai sorto: il conduttore pertanto si troverebbe sprovvisto di titolo per occupare l’immobile, di cui dovrebbe restituire la detenzione. La controparte, per contro, non potrebbe pretendere alcun canone, e non avrebbe a disposizione altra azione se non quella residuale di indebito arricchimento di cui all’art. disciplina civilistica.”; ZANETTI, Contratti di locazione immobiliare, in Prat. fisc. prof., 2005, 21: “La norma appare vieppiù illogica, nel senso che, pur partendo chiaramente da presupposti sanzionatori di comportamenti omissivi connessi all’adempimento di obbligazioni di natura tributaria, prevede una sanzione quale la nullità del contratto, che attiene invece a profili strettamente civilistici e dalla quale possono derivare conseguenze imprevedibili, sia sul piano fiscale, sia sul piano dei rapporti locatore e conduttore”.

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Trib. di Pordenone, 19 gennaio 2002, n. 58.

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IANNIELLO, Attenzione agli effetti della nullità, in Il Sole 24 ore del 25 ottobre 2004, 19.

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Art. 69, T. U. di registro: “Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce dall’art. 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta”.

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Soggetti interessati a far dichiarare nulla le locazione potrebbero essere gli eventuali promissori acquirenti dell’immobile. C’è poi lo spazio per la dichiarazione d’ufficio da parte del giudice, potere generalmente interpretato in chiave restrittiva. V. Cass. 24 maggio

2041, cod. civ.. Tali considerazioni si traducono in ulteriori problemi circa le modalità di rilascio degli immobili, in quanto l’impossibilità di fruire delle regole peculiari della locazione lascia spazio ad un’ordinaria domanda di rilascio per detenzione sine titulo, con il gravoso onere in capo all’attore della prova dell’esistenza e dell’entità di uno specifico pregiudizio economico per richiedere il risarcimento del danno da occupazione299. A conclusione dei rilievi problematici sopra descritti, è stato ricordato300 che anche la Consulta ha negato la costituzionalità di disposizioni le quali impongano, come sanzione di violazioni di adempimenti previsti a fini di controllo fiscale, un’invalidità rilevante per il diritto civile, sul piano sostanziale e processuale. La pronunzia de qua 301 ha investito l’art. 7, l. n. 431/’98 il quale, in tema di locazione e rilascio di immobili ad uso abitativo, imponeva la dimostrazione dell’avvenuto assolvimento degli obblighi fiscali inerenti l’immobile (ici, registro ed imposta sui redditi) per mettere in esecuzione il provvedimento di rilascio dell’immobile locato; la Corte ha ragionato “nel senso di distinguere fra oneri imposti allo scopo di assicurare al processo uno svolgimento meglio conforme alla sua funzione e alle sue esigenze ed oneri tendenti, invece, al soddisfacimento di interessi del tutto estranei alle finalità processuali. […] i secondi si traducono in una preclusione o in un ostacolo all’esperimento della tutela giurisdizionale, e comportano, perciò, la violazione dell’art. 24 della Costituzione. […] Ed è indubbio che l’onere suddetto […] sia imposto esclusivamente ai fini di un controllo fiscale e risulti pertanto privo di qualsivoglia connessione con il processo esecutivo e con gli interessi che lo stesso è diretto a realizzare”.