LA DISCIPLINA LEGALE SOSTITUTIVA ALLA LUCE DELLA DISCIPLINA SULLA C.D CEDOLARE SECCA.

Il recente d. legis. n. 23/ 2011 ha in parte innovato il panorama normativo cui occorre riferirsi in tema di registrazione del contratto di locazione, introducendo una nuova disciplina applicabile alle sole locazioni d'immobili ad uso abitativo. La disposizione rilevante è data dall'art. 3, impropriamente rubricato << cedolare

secca sugli affitti >> che detta in primo luogo un regime fiscale sostitutivo (c.d.

cedolare secca) a cui favore può optare il locatore (sempreché non concluda il contratto in relazione alla sua attività imprenditoriale o professionale), il quale ottiene così l'applicazione di un'aliquota unica in sostituzione delle imposte sul reddito delle persone fisiche, di registro e di bollo sul contratto, nonché sulla risoluzione e le proroghe del medesimo. L'opzione del locatore è peraltro capace

106 Cit. CRISTINA ULESSI,

Registrazione e nullità della locazione dopo la <<cedolare secca>>, in Nuova giur. civ. Comm.,

di ripercuotersi anche sulla sfera economica del conduttore che è esonerato dalla corresponsione della quota della spesa di registrazione a suo carico.

Sul piano civilistico l'opzione comporta la preclusione della facoltà concessa al locatore di pretendere << l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente >> per tutto il periodo in cui si applica il regime sostitutivo (comma 11°)107_.

Le previsioni di natura imperativa di cui ai commi 8° e 9° dell'articolo in parola, rispettivamente inerenti all'ipotesi di tardiva registrazione e a quella di

registrazione di un contratto che ha contenuto non corrispondente all'effettivo rapporto in essere fra le parti, sono quelle che maggiormente interessano per capire gli effetti della omessa registrazione del contratto. Il comma 8° prevede che in caso di mancata registrazione entro il termine stabilito dalla legge si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'art. 2, comma 1°, della l. 431/1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti >>108_{. Questa norma deve essere coordinata con}

quella dell'art. 1, comma 346°, l. 311/2004, dal momento che quest'ultima non può

107 Affinchè la scelta spieghi effetti è

necessario che il locatore la comunichi al conduttore a mezzo di lettera raccomandata con indicazione ulteriore della rinuncia all'aggiornamento (comma 10°). La valorizzazione

dell'informazione al conduttore ricorda la linea già sviluppata in materia di contratti negoziati fuori dai locali commerciali e di contratti a distanza. In proposito vedi il Sole24Ore del 20.6.2011.

108 Si può dire che ai sensi di quella

norma, a seguito della registrazione tardiva il rapporto fra i contraenti è regolato in modo conforme al contratto originario con parziale modificazione dell'oggetto (v'è sostituzione legale della clausola che fissa l'ammontare del canone – ove più favorevole al conduttore – e di quella stabilente la durata del rapporto) e re-individuazione della data di decorrenza della durata. Cit. CRISTINA ULESSI, Registrazione e nullità della locazione dopo la <<cedolare secca>>, in

ritenersi tacitamente abrogata, per le locazioni ad uso abitativo, non essendovi incompatibilità fra le due. Da una parte la norma sulla cedolare secca consente di ammettere, alle condizioni e nei casi contemplati, una sanatoria della nullità disposta dall'art. 1, comma 346°, superando così per le locazioni abitative uno dei problemi che si erano posti con riferimento all'interpretazione dell'ultima

disposizione. D'altra parte, la nuova disciplina non chiarisce la sorte del contratto nel periodo antecedente la registrazione tardiva. Essa si occupa solo del periodo successivo all'adempimento eseguito oltre la scadenza, sicché è probabile che troveranno spazio gli orientamenti formatisi circa la reale natura della nullità prevista dall'art. 1, comma 346°, l. 311/2004. Per chi intende la registrazione quale condizione di validità del contratto la nullità del negozio imporrà gli esiti

restitutori e compensativi limitatamente al periodo infra-registrazione (eccetto la restituzione dell'immobile, al cui godimento avrà diritto il conduttore a seguito della registrazione tardiva). Chi continuerà a ritenere la registrazione condizione di efficacia del contratto, potrebbe giungere ad attribuire a quella tardivamente eseguita il duplice effetto di rendere retroattivamente efficace il contratto con il contenuto originariamente pattuito fino a quella data e di dare vigore al contratto legalmente convertito da quel momento in poi. Attesa la nullità del contratto di locazione non registrato tempestivamente, si deve ritenere che sorga ex lege fra le parti un nuovo rapporto; si potrebbe parlare di << conversione legale >> (differita) del contratto, intendendo che il negozio << nullo >> ai sensi dell'art 1, comma 346°, l. 311/2004 spiega gli effetti di un contratto diverso a seguito della

registrazione tardiva, ovvero << rinnovazione legale >> con sostituzione legale di clausole109_{. La norma del comma 8° mira a indurre l'emersione dei contratti di}

locazione non registrati e a disincentivare per il futuro l'evasione fiscale. Il

meccanismo ideato per il perseguimento del fine consiste in un regime applicabile in caso di registrazione tardiva ad un tempo favorevole e << premiale >> per il

109 Sulla conversione legale vedi:

MOSCO, La conversione del negozio giuridico, Jovene, 1947, p. 267 ss.; DI MARZIO, La nullità

del contratto, Cedam, 2008, p. 928 ss.; BIANCA, Diritto civile, 3, Il contratto, Giuffrè, 2000, p.

conduttore, che è così indotto a provvedervi e punitivo per il locatore110_.

Proprio quest'ottica d'incentivo per il conduttore permette di comprendere la scelta di limitare la sostituzione legale della clausola relativa al canone all'ipotesi in cui la misura del corrispettivo risultante dal contratto sia superiore a quella

determinabile mediante applicazione del criterio legale.

Per quanto riguarda la durata, la legge non prevede l'applicazione della durata pattizia ove ultraquadriennale, sicché pare preferibile riferirsi in ogni caso alla durata legale sostitutiva.

Il successivo comma 9° del medesimo art. 3 prevede poi che << le disposizioni di cui all'art. 1, comma 346°, della l. 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8° del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio>>.

Il richiamo contenuto nel comma 9° alla norma dell'art. 1, comma 346°, l. n. 311/2004 è improprio: il riferimento non può essere inteso come diretta applicabilità di quella norma alle due fattispecie considerate, giacché l'art. 1, comma 346°, contempla un presupposto (omessa registrazione) contrario rispetto a quello indicato all'art. 3 comma 9° (avvenuta registrazione di un contratto...); il riferimento deve intendersi come estensione delle conseguenze sanzionatorie contemplate dalla norma dell'art. 1, comma 346° (nullità del contratto) al negozio che, pur registrato, non corrisponda al rapporto effettivo considerato dalle parti. Per le fattispecie di cui alla norma del comma 9° pare potersi ricavare il seguente quadro: il contratto di locazione dissimulato ovvero il patto sopravvenuto che stabilisca il canone di locazione in un ammontare superiore a quello indicato nel contratto registrato è << nullo >> ai sensi dell'art. 13 l. n. 431/1998; << nullo >> è pure il contratto di locazione o comodato registrato ai sensi degli artt. 1, comma 346°, l. 311/2004 e 3, comma 9°, d. legis. n. 23/2001; la registrazione tardiva del contratto simulato o del patto successivo modificativo in aumento del canone fa

110 La norma non crea un interesse in

capo al conduttore prima inesistente, bensì soltanto lo rafforza seppur già esiste un interesse di questi alla registrazione nei casi in cui alla locazione non sia altrimenti attribuibile data certa.

sorgere ex lege un nuovo contratto di locazione.

Il contenuto di tale nuovo contratto, quanto agli aspetti non legalmente

rideterminati, sarà mutuato dal contratto effettivamente considerato dalle parti e tardivamente registrato.

Nel caso a) si dovrebbe guardare al contenuto della controdichiarazione, tuttavia, ove il patto tardivamente registrato si limiti a stabilire un ammontare del canone più elevato, non resterà che fare riferimento, per gli aspetti d'interesse, al contratto di locazione registrato; nel caso b) rileverà quanto stabilito nel contratto di

locazione dissimulato111_.

2.3 LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI E PATTI CONTRARI ALLA