LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI E PATTI CONTRARI ALLA LEGGE

L'art. 79 della l. 392/1978 nel comminare la nullità di << ogni pattuizione diretta (..) ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge >> prevede al 2° comma, che << il conduttore, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge >>.

L'art. 79 della l. 392/1978 è stato abrogato, limitatamente alle locazioni adibite ad uso abitativo, dall'art. 13 l. 431/1998, che ha ricalcato lo schema già adottato dalle norme abrogate: da una parte, è previsto che siano colpiti da nullità (i) i patti tesi a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto << scritto e registrato >> (comma 1°); (ii) le clausole, inserite nei contratti di

locazione a contenuto parzialmente eterodeterminato, che attribuiscano al locatore un canone eccedente i limiti definiti, con riguardo agli immobili provvisti delle medesime caratteristiche ed appartenenti alle stesse tipologie, dagli accordi

111 Per i dubbi sollevati in merito al

rischio di un uso distorto da parte del conduttore disonesto vedi CRISTINA ULESSI,

Registrazione e nullità della locazione dopo la <<cedolare secca>>, in Nuova giur. civ. Comm.,

conclusi in sede locale (comma 4°), (iii) le pattuizioni, pertinenti ai contratti cc.dd. << liberi >>, che stabiliscano obblighi a carico del conduttore o altri vantaggi per il locatore tali da consentire a quest'ultimo di percepire un corrispettivo superiore a quello contrattualmente determinato, ove ciò si ponga in contrasto con le disposizioni della l. 431/1998 (comma 4°). Si è inoltre stabilito che, nei casi di nullità appena descritti, il conduttore, con azione proponibile entro il termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può domandare la restituzione delle somme indebitamente pagate in costanza di rapporto.

Le problematiche che si pongono in relazione a tali previsioni sono: (a) se l'art. 79, comma 2°, l. 392/1978 debba essere coordinato con le norme comuni in tema di indebito oggettivo; (b) se nel semestre per la ripetizione, da parte del

conduttore, delle somme pagate in eccedenza durante il rapporto debba essere ravvisato un termine di decadenza; (c) se la locuzione << riconsegna

dell'immobile locato >> debba essere interpretata in senso letterale; (d) se il termine stabilito dalla norma si aggiunga o si sostituisca a quello decennale di prescrizione del diritto alla restituzione dell' indebito; (e) se il termine medesimo rimanga sospeso ai sensi dell'art. 1 l. 7.10.1969, n. 742 (sospensione dei termini processuali del periodo feriale);(f) se i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati sotto l'imperio della l. 392/1978, nei quali le parti abbiano convenuto il pagamento del canone in misura ultralegale, debbano ancora considerarsi disciplinati sull'equo canone e che dopo l'entrata in vigore della l. 431/1998 si siano rinnovati tacitamente112_.

2.4 RIPETIZIONE DEL C.D. << INDEBITO LOCATIZIO >> FRA CODICE CIVILE E LEGGI COLLEGATE

L'art. 79, 2° comma, l. 392/1978 e l'art. 13 l. 431/1998 possono essere inquadrati nella cornice dell'art. 2033 cod. civ., con la conseguenza che le regole generali in

112 Cfr. LUCA BALLERINI,

Ripetizione di somme pagate in eccedenza dal conduttore d'immobile urbano, in Nuova giur. civ. Comm., 2012, p. 289 ss.

tema di indebito oggettivo possono essere utilmente applicate anche alla fattispecie di cui si tratta113_.

L'azione di ripetizione dell'indebito ha carattere personale, nel senso che essa deve ritenersi circoscritta al rapporto immediato fra il solvens e l'accipiens, ossia fra chi ha eseguito il pagamento non dovuto e chi lo ha ricevuto114_.

In questo caso la legittimazione attiva spetta al locatario che abbia pagato un canone superiore alla soglia massima prescritta dalla legge.

Nel caso in cui il pagamento sia stato eseguito da un terzo la giurisprudenza si divide: una parte, insistendo sulle differenze tra la legislazione speciale e la normativa codicistica, ha recentemente sostenuto che l'azione di ripetizione compete solo al conduttore; altri hanno riconosciuto pure ai terzi il diritto alla restituzione dell'indebito, ove questi ultimi, in esecuzione di un accordo collegato con il contratto di locazione, abbiano consentito al locatore di conseguire un vantaggio patrimoniale incompatibile con i limiti legali115_.

Legittimato passivo è il locatore. Nell'ipotesi in cui l'immobile locato sia stato alienato ad u terzo durante il rapporto, costui, pur essendo subentrato nel contratto di locazione per effetto della cessione legale ex art. 1599 cod. civ., non è obbligato in solido con l'alienante, e cioè con il precedente locatore, alla restituzione delle somme indebitamente pagate dal conduttore prima del trasferimento. Ciò è confermato dalla disposizione dell'art. 1602 cod. civ., secondo cui, ove risultino integrati i presupposti in presenza dei quali deve applicarsi la regola << emptio

non tollit locatum >>, il terzo acquirente della cosa locata subentra nei diritti e

nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione << dal giorno del suo

113 In tal senso: APP. GENOVA,

5.1.2009, in Nuova giur. Ligure, 2009, 12; CASS., sez. un., 21.5.2007, n. 11666, in Arch. loc., 2008, 55, con nota di TISCORNIA; CASS., 31.10.2005, n. 21113, in Rep. Foro it., 2005, voce <<Locazione>>, n. 111.

114 Cfr. CASS., 23.7.2004, n. 13829, in

Rep. Foro it., 2004, voce <<Indebito>>, n. 15; CASS., 19.7.2004, n. 13357, voce <<Indebito>>,

n.14.

115 Per il primo indirizzo si veda:

CASS. 7.2.2011, n. 2965, in www.dejure.giuffre.it; CASS., 13.1.1997, n. 253, in Rep. Foro it.,

voce <<Locazione>>, n. 147. Riguardo all'orientamento contrario vedi: CASS., 16.10.2008, n. 25274, in Rep. Foro it., 2008, voce <<Locazione>>, n. 196; CASS., 9.10.1996, n. 8815, in Giust.

acquisto >>116_.

Dal coordinamento dell'art. 79 l. 392/1978 con le norme generali in materia di indebito deriva che il conduttore, al fine di ottenere la ripetizione delle somme corrisposte in eccedenza al locatore, deve dimostrare il fatto del pagamento, nonché l'esorbitanza di ciò che ha pagato rispetto ai limiti inderogabili fissati dalla legge118_{. Per quanto attiene agli interessi si dovrà mutuare il principio contenuto}

nell'art. 2033 cod. civ., ai sensi del quale chi ha eseguito la prestazione non dovuta, oltre alla restituzione della somma capitale, ha diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se l'accipiens era in mala fede, oppure, se quest'ultimo era in buona fede dal giorno della domanda.

La buona fede del locatore forma oggetto di una presunzione relativa, di modo che il conduttore non può limitarsi ad allegare l'inosservanza delle norme concernenti l'ammontare del canone, ma è tenuto a provare una condotta della controparte tesa in modo specifico ad eludere tali precetti119_.

Per quanto riguarda il termine semestrale entro cui il conduttore deve agire per la ripetizione dell'indebito vi è una differenza rispetto alle regole comuni. La

previsione, secondo una giurisprudenza unanime, si riferisce ad un termine di decadenza e non di prescrizione.

Il semestre, quindi, decorrente dal giorno di rilascio per finita locazione, è

insensibile ad eventuali cause di sospensione o di interruzione, come dispone l'art. 2964 cod. civ. per i termini di decadenza e che il suo inutile decorso, ai sensi dell'art. 2969 cod. civ., non può essere rilevato d'ufficio dal giudice120_.

116 Nel senso che, a norma dell'art.

1602 cod. civ., l'acquirente del bene concesso in locazione non subentra nei diritti e negli obblighi maturati anteriormente all'alienazione, Cfr. CASS., 13.5.2008, n. 11895, in Arch. loc., 2008, p. 623; CASS., 2.12.2004, n. 22669, in Rep. Foro it., 2005, voce <<Locazione, n. 115.

118 CASS., 17.3.1992, n. 3277, in Rep.

Foro it., 1992 voce <<Locazione>>.

119 CASS., 26.1.2009, n. 1861, in

Giust. Civ., 2009, I, p. 563, con nota di IZZO; CASS., 31.10.2005, n. 21113, cit.; CASS. 2.8.1997,

n. 7165, in www.dejure.giuffre.it. In merito alla risarcibilità del maggior danno da svalutazione

monetaria vedi: CASS., 2.8.1997 n. 7165, in www.dejure.giuffre.it.; TRIB. ROMA, 28.3.1984, in Arch. loc., 1985, p.530.

120 Per quanto riguarda al riferimento

ad un termine di decadenza e non di prescrizione vedi: CASS., 6.5.2010, n. 10964, in Rep. Foro it., 2010, voce <<Locazione>>, n. 84; CASS., 17.7.2008, n. 19691, in Arch. loc., 2009, 61.

Il fondamento delle disposizioni analizzate viene solitamente ravvisato

nell'esigenza di tutelare il conduttore, inteso come contraente debole: costui, nel periodo che precede lo scioglimento del vincolo contrattuale, non sarebbe

disposto ad esercitare le proprie pretese per il timore di << ritorsioni >> ad opera della controparte sicché, in mancanza di una disciplina specifica in proposito, egli si troverebbe il più delle volte esposto al rischio di incorrere nell'effetto preclusivo della prescrizione121_.

L'attenzione degli interpreti si è spostata anche sul concetto di << riconsegna dell'immobile locato >> che designa il dies a quo del termine medesimo, considerata la sua rilevanza pratica.

La giurisprudenza, sul punto, si presentava divisa: un indirizzo privilegiava

un'interpretazione letterale della disposizione appena citata; un altro orientamento, all'opposto, sosteneva che l'espressione << riconsegna >> dovesse intendersi in senso ampio, ossia come sinonimo di cessazione, di diritto o di fatto, del rapporto locatizio, così da comprendere in essa anche l'ipotesi di alienazione dell'immobile concesso in locazione122_.

La Suprema Corte si è allineata alla prima teoria ed è ormai costante nel ritenere che il termine di decadenza decorra non dalla scadenza del contratto, bensì dall'effettivo rilascio dell'unità immobiliare da parte del conduttore, di regola attuato con la riconsegna delle chiavi123_.

Non è mancato chi ha osservato che il termine in parola deve essere computato a partire dal momento in cui il rilascio sarebbe dovuto avvenire, e non da quello in cui esso è stato concretamente eseguito124_{. Si è sottolineato come il locatario non}

121 Cfr. CASS., 6.5.2010, n. 10964, in

Rep. Foro it., 2010, voce <<Locazione>>, n. 84; CORTE COST., ord. 2.1.1990, n. 3, in Foro it.,

1990, I, 1127, con nota di PIOMBO; CASS., 28.5.1986, n. 3588, in Rep. Foro it., 1994, voce <<Locazione>>, n. 320.

122 Con riferimento al primo

orientamento vedi: PRET. TORINO, 10.10.1984, in Rep. Foro it., 1985, voce <<Locazione>>, n. 502. Con riferimento al secondo: PRET. ROMA, 7.12.1992, in Arch. loc., 1993, 815; PRET. TARANTO, 15.3.1983, in Rep. Foro it., 1983, voce <<Locazione>>, n. 549.

123 Di recente: CASS., 17.12.2010, n.

25638, in Giuda al dir., 2011, n. 8, p.98; CASS., 3.4.2009, n. 8143, in Rep. Foro it., 2009, voce <<Locazione>>, n. 94; CASS., 31.10.2005, n. 21113 in Rep. Foro it.

possa trarre alcun beneficio dal ritardo nella riconsegna dell'immobile, poiché non può acquisirsi un diritto grazie al proprio inadempimento.

2.5 RAPPORTO FRA IL TERMINE SEMESTRALE DI DECADENZA E