NULLITÀ DEL PATTO CHE STABILISCE UN AMMONTARE DEL CANONE SUPERIORE A QUELLO RISULTANTE DAL CONTRATTO

SCRITTO E REGISTRATO ALLA LUCE DELL'ART. 13, COMMA 1°, L. 431/1998

Al comma 1°, l'art. 13 l. 431/1998 prevede che << è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato >>. La disposizione ha dato luogo ad un contrasto

e di rinnovo dei contratti di locazione, in AA.VV., Le nuove locazioni abitative, Milano 2000, p. 47.

101 Cfr. FORTUNATO LAZZARO,

interpretativo distinguibile in tre principali orientamenti.

Secondo un primo indirizzo la norma configura la registrazione quale condizione di validità del patto modificativo del canone. Essa sanziona con la nullità il patto che stabilisce un canone di ammontare superiore rispetto a quello risultante dal contratto di locazione registrato in quanto non sia a sua volta registrato, ferma la validità di quel genere di accordo ve sia adempiuto l'obbligo fiscale. Di

conseguenza è derogata, nell'ipotesi di simulazione relativa del contratto, la regola posta all'art. 1414, comma 2°, cod. civ., risultando eccezionalmente nulla la controdichiarazione102_{. La conseguenza è che il conduttore, il quale corrisponda al}

locatore il minor canone previsto dal contratto registrato, non può essere considerato moroso né il locatore può procedere esecutivamente nei suoi confronti; ove, al contrario, corrisponda il canone più elevato previsto dal patto non registrato, egli può ripetere la differenza fra questo e il canone risultante dal contratto registrato ai sensi del comma 2° dell'art. 13103_.

Coloro che aderiscono a questa ricostruzione ritengono che la norma sia diretta a tutelare l'interesse erariale all'imposizione fiscale, mediante repressione del fenomeno della c.d. doppia contrattazione nonché della prassi dell'omessa registrazione di patti successivi con analogo contenuto.

Altra parte della dottrina ha proposto una diversa interpretazione dell'art. 13, comma 1°, l. 431/1998. Secondo questo orientamento il riferimento ivi contenuto alla nullità sarebbe improprio: la norma introdurrebbe non una condizione di validità del patto modificativo, bensì una condizione di efficacia del medesimo104_.

Alle parti sarebbe quindi consentito stipulare validamente patti modificativi del contratto originario, coi quali stabilire la misura del canone in un ammontare

102 Vedi: MAZZEO, Nullità di singole

pattuizioni relative al canone nelle locazioni abitative (art. 13, comma 1, legge n. 431 del 1998) e nullità (per omessa registrazione) dei contratti di locazione in genere (comma 346 dell'art. 1 legge n. 322/2004), in Arch. loc., 2006, p. 5 ss.

103 Per quanto riguarda le conseguenze

della nullità si veda GIOVE, Art. 13 – Patti contrari alla legge, in CUFFARO-GIOVE, La riforma

delle locazioni abitative. Legge 9 dicembre 1998, n. 431, Ipsoa, 1999, p. 58 ss.

104 Cfr. MAZZEO, Le locazioni nella

legislazione speciale, Giuffrè, 2002, p. 116 ss.; TRIB. VERONA, 12.11.2002, in Rass. Loc. cond.,

superiore rispetto a quello originariamente fissato, e la registrazione sarebbe richiesta per la mera efficacia di quelle pattuizioni. Questa seconda ricostruzione consentirebbe di superare le criticità che emergono dalla tesi che configura la registrazione quale condizione di validità del patto: non occorre più interrogarsi circa l'efficacia del patto nel periodo intercorrente fra la data dell'accordo e quella della registrazione, nonché circa l'ammissibilità della registrazione tardiva. L'esecuzione della formalità, secondo la seconda ricostruzione, integra

avveramento della condizione con effetto retroattivo in virtù della regola generale dell'art. 1360 cod. civ., con la conseguenza che il locatore, effettuata la

registrazione, può esigere il canone nella più elevata misura pattuita sin dalla data dell'accordo. La giurisprudenza di legittimità ha preferito accordare alla

disposizione dell'art. 13, 1° comma un significato ancora diverso: la disposizione in esame non intende colpire la simulazione relativa del contratto - la quale perciò resta soggetta alle norme generali del codice civile – bensì è finalizzata a tutelare il conduttore, sancendo un principio d'immodificabilità o invariabilità del canone di locazione fissato nel contratto originario. È perciò nullo ogni patto modificativo in aumento del canone per il solo fatto di essere successivo alla stipula del

contratto di locazione originario registrato.

La soluzione dimostra l'avversione della Corte ad ammettere il perseguimento di fini fiscali mediante sanzioni civilistiche e ha l'effetto di conferire uniformità alle regole in tema di patti in aumento del canone dalla stessa individuate per i due macrotipi di locazione speciale.

Secondo la costante giurisprudenza sviluppatasi con riguardo alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione soggette alla l. 392/1978, sono nulli i patti di aumento del canone che intervengono nel corso del rapporto, in virtù dell'art. 79, comma 1°, della stessa legge105_.

105 In questo senso Cass, 7.2.2008, n.

2932, in Rep. Foro it., 2008, voce <<locazione>>, n. 197; Cass., 27.7.2001, n. 10286, in Giur. it., 2002, p. 708 con nota di BARBIERI; Cass. 11.4.2006, n. 8410, 2006, con nota di CURSI. Con riguardo alla validità delle clausole contrattuali di aumento programmato del canone si veda: Cass., 5.3.2009, n. 5349, in Vita not., 2009, p. 921; Cass., 23.2.2007, n. 4210, in Giur. it., 2007, 2178.

La Corte, nel dettare la regola esposta, pare ispirarsi alla medesima ratio della norma dell'art. 79, comma 2°, l. equo canone: il conduttore in corso di rapporto non è considerato nella condizione ottimale per esercitare i propri diritti e

perseguire i propri interessi a causa del timore di ritorsioni da parte del locatore. Questo è il motivo che ha spinto il legislatore a dettare la norma dell'art. 79, comma 2°, e che ha altresì indotto la Corte ad individuare un limite all'autonomia negoziale in relazione all'aumento del canone per il periodo nel quale tale remora sussiste.

Oggi, a seguito dell'emanazione della normativa sulla cedolare secca, sembra imporsi un parziale ripensamento dell'interpretazione della norma, così da garantire coerenza sistematica: il contratto dissimulato, che era escluso dalla giurisprudenza dall'ambito di applicazione dell'art. 13, è ora contemplato dall'art.3, comma 9°, d.legis. n. 23/2011, sicché sembra travolto l'orientamento assunto dalla Suprema Corte circa la validità dei patti dissimulati non registrati106_.

2.2 LA DISCIPLINA LEGALE SOSTITUTIVA ALLA LUCE DELLA