L'INTENZIONE DEL LOCATORE DI ALIENARE L'IMMOBILE A TERZI E DIRITTO DI PRELAZIONE E DI RISCATTO DEL

CONDUTTORE

L'art. 3 lett. g prevede l'unica fattispecie totalmente sconosciuta alla legislazione vincolistica ed alla l. n. 392/1978, cioè l'ipotesi del diniego di rinnovo motivata dall'intenzione di vendere a terzi l'immobile oggetto del contratto. Questa norma mira a contemperare l'interesse del locatore che si trovi costretto ad alienare l'immobile dato in locazione << libero >>, così potendo godere delle migliori condizioni economiche, con l'interesse abitativo del conduttore.

Si affianca così alla facoltà di recesso anticipato il riconoscimento di un diritto di prelazione del conduttore (e dei suoi successori legittimi) nell'acquisto del bene166_.

Destinatario di tutela è in primo luogo chi, cumulando in sé la qualifica di locatore e di proprietario dell'immobile (è da escludersi la possibilità di esercitare il

diniego nelle ipotesi di locazione di cosa altrui), intenda vendere l'immobile a terzi. Questo predicato induce ad escludere la possibilità di esercitare il diniego

164 S. PREDEN, Commento all'art. 3,

in La nuova disciplin delle locazioni ad uso abitativo, Milano, p. 27.

165 A. BUCCI, La disciplina delle

locazioni abitative dopo le riforme, Padova, 1999, p. 3. Per una interpretazione estensiva si veda:

F. e G. DE PAOLA, in Guida al diritto-Il Sole 24 Ore, 1998, n. 50, p. 53.

166 A.BUCCI, La disciplina delle

locazioni abitative dopo le riforme, Padova, 1999, p. 65, esclude la prelazione ove il locatore abbia

ottenuto la disponibilità dell'immobile alla prima scadenza facendo valere un motivo diverso da quello presvito dalla lett. g dell'art. 3 e successivamente venda l'immobile senza realizzare l'intento (in tal caso opererà il meccanismo sanzionatorio dell'art. 3, quinto comma, l. 431/1998)

nelle ipotesi di cessione dell'immobile per una causa diversa da quella dello scambio prezzo-denaro. Inoltre si richiede che il locatore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

La locuzione << eventualmente adibito a propria abitazione.. >> sembra consentire l'esercizio del diniego anche al locatore che non abiti nel secondo appartamento di cui abbia la proprietà, configurando il limite per l'esercizio del recesso nella proprietà massima di due appartamenti, comunque adibiti. Questa soluzione evita disparità di trattamento a sfavore del locatore che non abiti uno degli appartamenti di sua proprietà167_.

In caso di vendita dell'immobile, al conduttore168 _{è riconosciuto il diritto di}

prelazione. Questo diritto è attribuito al conduttore solo in caso di recesso

anticipato alla prima scadenza. Ove il locatore venda l'immobile destinato ad uso abitativo senza modificare la durata del contratto, la prelazione non sarà operante: in tal caso il contratto proseguirà nei confronti dell'acquirente, tenuto a rispettarlo ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c..

La prelazione deve essere esercitata con le modalità di cui agli artt. 38 e 39, l. n. 392/1978, che non sono stati abrogati dalla legge n. 431/1998.

Il meccanismo di esercizio della prelazione e del riscatto previsto da tali norme è perfettamente compatibile con la nuova normativa e non crea problemi dal punto di vista applicativo. I principali profili applicativi dell'istituto sono:

a) in ordine alle modalità di comunicazione ed al contenuto della denuntiatio: Il locatore-proprietario169 _{deve dare comunicazione della sua intenzione di non}

167 V. CUFFARO-S. GIOVE, La

riforma delle locazioni abitative, Milano, 1999, p. 20; A. CARRATO, Commento all'art. 3, in Commento alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, Padova, p.54.

168 Esclude l'estensione del diritto di

prelazione nei confronti del subconduttore A. BUCCI, op. cit., p.60; per quanto riguarda una estensione di questo diritto al subconduttore, seppure nel settore delle locazioni ad uso diverso, si veda CASS., 24 gennaio 1994, n. 692, in Foro it., 1994, I, c. 2131, in Arch. locazioni, 1994, p. 287.

169 In caso di pluralità di proprietari, la

comunicazione è efficace solo se proveninete da tutti o da un rappresentante degli stessi ai sensi degli artt. 1324, 1350 e 1392 c.c., si veda anche CASS., 27 aprile 1990, n. 3549, in Foro it., 1990, I, c. 848.

rinnovare il contratto alla prima scadenza perché intende vendere l'immobile a terzi con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (o con modalità

equipollenti170_{) indicando il corrispettivo in denaro, tutte le altre condizioni alle}

quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito al conduttore ad esercitare il diritto di prelazione. La denuntiatio, che deve essere contestuale alla disdetta, è diretta a segnalare le condizioni alle quali il diritto di prelazione può essere esercitato;

b) in ordine all'esercizio della prelazione: il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione nel termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione offrendo condizioni analoghe a quelle comunicategli con riguardo non solo al prezzo di vendita ma al complesso delle clausole del contratto da stipulare171_{, incluse le}

modalità di pagamento del prezzo172_{; egli deve inoltre versare il prezzo di}

acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare;

c) in ordine alla natura della denuntiatio ed agli effetti dell'esercizio della prelazione: le sezioni unite della Suprema Corte hanno risolto il contratto che si era creato in ordine alla natura giuridica ed agli effetti della denuntiatio.

Le sezioni unite hanno escluso che essa sia qualificabile come proposta contrattuale o come informativa dell'intento di avviare trattative negoziali ed affermando che la comunicazione, non revocabile in pendenza del termine assegnato al conduttore, consiste in un interpello al conduttore, vincolato nella forma e nel contenuto; la dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione non è qualificabile come accettazione di proposta e non comporta l'immediato

170 Ad esempio una lettera

raccomandata recapitata a mezzo di messo postale, si veda CASS., 27 novembre 1991, n. 12689, in

Foro it., 1992, I, c. 2451.

171 CASS., 18 marzo 1988, n. 2505, in

Arch. locazioni, 1988, p. 550.

172 CASS., 24 giugno 1993, n. 7008, in

acquisto dell'immobile ma determina l'insorgenza per entrambe le parti dell'obbligo di addivenire alla conclusione del contratto con contestuale pagamento del prezzo, obbligo suscettibile di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.173_;

d) in ordine al diritto di riscatto: in questo caso il conduttore gode di tutela reale, con diritto di sostituirsi al retrattato con effetti dal momento della dichiarazione, a differenza di altre ipotesi di prelazione legale riconosciute nel settore abitativo, tutelate solo sul piano risarcitorio.

Così, il richiamo dell'art. 3 lett. g all'art. 39, l. n. 392/1978 prevede che, qualora il proprietario non provveda alla notificazione o il corrispettivo sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile (o le altre condizioni siano più svantaggiose per il compratore), il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita (a pensa di decandeza), riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro avente causa174_{; egli deve versare il}

prezzo entro il termine di tre mesi decorrenti dalla prima udienza del giudizio di riscatto175 _{o dalla data della ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente}

comunichi di non opporsi al riscatto176_{. La Suprema Corte ha stabilito che}

l'inosservanza del termine per la corresponsione del prezzo di riscatto non comporta la decadenza del conduttore-retraente ma fa sorgere in favore

dell'acquirente retratto il diritto a richiedere al conduttore l'adempimento coattivo dell'obbligazione e l'eventuale risarcimento dei danni da ritardo177_.

173 CASS., 9 luglio 1994, n. 6409, in

Riv. giur. edil., 1995, I, 2, p. 350.

174 Anche qualora la vendita sia

avvenuta in pendenza del termine concesso per l'esercizio del diritto di prelazione, si veda CASS., 25 marzo 1991, n. 3211, in Giust. civ., 1991, I, c. 1712.

175 Nel quale è sufficiente per il conduttore citare il compratore dell'immobile locato, senza che sia configurabile un litisconsorzio necessario da parte del locatore, vedi CASS., 18 marzo 1987, n. 2721, in Arch. locazioni, 1987, p. 266; è litisconsorte necessario invece il coniuge dell'acquirente, qualora tra i coniugi sussista il regime di comunione legale, così si è espressa la CASS., 5 maggio 1990, n. 3741, in Foro it. 1990, I, C. 248.

176 Il diritto di riscatto può essere fatto

valere anche con atto extraprocessuale con cui il conduttore comunichi al compratore la propria volontà di riscattare l'immobile, si veda CASS., 17 luglio 1996, in Rass. loc. cond., 1996, p. 304.

177 Si veda CASS., 14 aprile 1992, n.

A seguito dell'esercizio della prelazione il rapporto di locazione viene ad estinguersi per confusione. Ove il conduttore non eserciti la prelazione, il

contratto cessa alla scadenza del primo quadriennio. Se la vendita progettata non si realizza o viene conclusa a condizioni diverse da quelle denunciate, il locatore sarà soggetto alle sanzioni previste dall'art. 3, quinto comma, l. n. 431/1998, sempre che non dimostri che la vendita non si sia realizzata per circostanze a lui non imputabili178_.