LA LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
4. DURATA DELLA LOCAZIONE ABITATIVA
Per quanto riguarda la durata la durata delle locazioni abitative esiste un ampio dibattito: mentre da una parte si ravvisa la necessità di un contratto a tempo indeterminato, con possibilità di recesso del locatore per << giusta causa >>, si reputa all'opposto inopportuno incidere ex lege su tale elemento, da affidare invece senza vincoli all'autonomia delle parti, uniche in grado di calibrarlo in relazione alle rispettive esigenze.
Il legislatore del 1978, per le locazioni concernenti immobili destinati ad
abitazione primaria del conduttore, all'art. 1 della l. 392/1978 aveva stabilito una durata che << non può essere inferiore a quattro anni >>, statuendo che << se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni >>. La disciplina era completata dall'art. 3 per il quale << il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo >>.
Per il disposto dell'art. 3, comma 2, della l. 392/1978 << la stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza >>. Il risultato concreto di questa disciplina era quello di un contratto a tempo indeterminato, con facoltà di recesso (ad nutum) del locatore a cadenze quadriennali148.
Il sistema non è stato scalfito dalla << novella >> del 1992. La durata
quadriennale caratterizzava anche le locazioni abitative che afferivano alle nuove costruzioni. Essa restava ferma per la << locazione 4 + 4 >> essendo consentita la
147 Cfr.VALENTINA CALDERAI, La
riforma delle locazioni abitative quindici anni dopo: le ragioni di un fallimento dello stato post- regolatore e gli scenari futuri, in Riv. Dir. Civ., 2012, cit. p. 381
148 Cfr. PRET. NAPOLI 25 maggio
pattuizione di un canone svincolato dai criteri della legge n. 392 del 1978 quale
pendent della rinuncia alla facoltà di disdettare il contratto alla prima scadenza.
Il congegno introdotto per quest'ultima tipologia contrattuale è transitato nella l. 431/1998, per quanto attiene ai contratti a canone libero.
Per i contratti a canone << concertato >> è stata prevista una durata non più quadriennale, bensì triennale rinnovabile alla prima scadenza fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile a determinati usi o effettuare sullo stesso determinate opere, ovvero venderlo a determinate
condizioni149.
In relazione alla tipologia introdotta dalla legge n. 392/1978 ed alle tipologie dettate dalle successive leggi n. 359 del 1992 e n. 431 del 1998 non era più configurabile quella << locazione senza determinazione di tempo >> prevista dall'art. 1574 cod. civ. e per la quale era stabilita la durata di un anno, salvi gli usi locali: il precetto aveva infatti natura inderogabile ed era rafforzato sia dalla previsione della sostituzione della durata legale a quella (inferiore) che le parti avessero stabilito; sia dalla nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto (art. 13 della legge n. 431 del 1998) che, alla stregua del principio generale di cui all'art. 1421 cod. civ., poteva essere fatta valere da chiunque vi avesse interesse ed anche rilevata d'ufficio150.
Il carattere della inderogabilità escludeva la possibilità di eccezioni, ancorché giustificabili da particolari situazioni: è stato così affermato che il contratto con il quale si conviene il rilascio da parte del conduttore allorché questi abbia ottenuto la disponibilità di un proprio alloggio da parte di un terzo deve ritenersi a tempo indeterminato e, pertanto, di durata quadriennale151.
Per quanto riguarda il problema dell'omessa previsione della durata del contratto nell'ambito di applicazione della l. 431/1998 bisogna constatare che le
conseguenze della mancanza di tale determinazione contrattuale non sono
149 FORTUNATO LAZZARO,
MAURO DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, Milano 2002, p. 518.
150 Cass. 13 aprile 1989 n. 1776
151 PRET. MELFI 18 maggio 1987, in
pacifiche.
L'art. 1 della l. 392 del 1978, nel fissare in un quadriennio la durata delle locazioni ad uso abitativo, prevedeva espressamente la sua applicazione non soltanto in caso di pattuizione di una durata inferiore, ma anche di << locazione senza
determinazione di tempo >>.
Poiché il citato art. 1 è stato abrogato dall'art. 14 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si ripropone al vaglio dell'interprete anche l'ipotesi che la mancata
determinazione del termine finale determini nullità del contratto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1346 e 1418 cod. civ., per indeterminatezza
dell'ggetto; anche se l'opinione prevalente riconosce tuttora alla norma imperativa, che impone la durata quadriennale, efficacia suppletiva in caso di mancata
pattuizione della scadenza del rapporto152.
Secondo una diversa dottrina occorrerebbe considerare che l'art. 2 stabilisce un limite di durata minimo e non una necessaria scadenza del rapporto, sicché tale limite sarebbe idoneo a sostituire soltanto pattuizioni difformi dal precetto legale perché sfavorevoli alla parte – il conduttore – da quest'ultimo tutelata.
Sicché, in caso di locazione abitativa senza termine, l'indeterminatezza verrebbe cancellata con il consenso dello stesso conduttore che si ritenesse appagato dalla durata quadriennale.
La tesi esposta si risolve nell'affermazione che << l'accordo per ogni altro aspetto completo, e carente soltanto di determinazione della durata, non può dirsi
improduttivo di effetti, perché si converte, secondo la norma dell'art. 1424 cod. civ., in un patto di opzione in favore del conduttore. Il locatore, pur essendosi riservato di trattare ancora sull'entità della prestazione, ha già irretrattabilmente manifestato il consenso a locare per l'arco di tempo stabilito come minimo dalla legge, sicché la riserva di ulteriore trattativa è a beneficio esclusivo del conduttore >>153.
152 BUCCI, La disciplina delle
locazioni abitative dopo le riforme, Padova 1999, p. 54
153 MARTONE, La nuova disciplina
Vi è un altro indirizzo il quale, per il medesimo scopo di salvaguardia della pattuizione, sostiene che nulla vieterebbe alle parti di stipulare una locazione a tempo indeterminato, la quale – per non incorrere nella sanzione di nullità dettata dall'art. 13, comma 3, della nuova legge – richiederebbe la rinuncia del locatore alla disdetta per il primo quadriennio, trascorso il quale detto locatore potrebbe intimare disdetta motivata, determinando la cessazione del vincolo alla scadenza del semestre dal preavviso, oppure disdetta pura e semplice, determinando il protrarsi della locazione per un quadriennio a far data dal medesimo termine a
quo154. A conclusione, si può affermare che l'imposizione di una durata minima
del contratto e di una tendenziale sua protrazione dopo la prima scadenza rappresenta l'ultimo residuo dell'intervento dello Stato nell'autonomia privata in materia di locazioni abitative155. Il fondamento di questa disciplina è duplice:
compensare la liberalizzazione del canone e delle altre pattuizioni contrattuali con una maggior tutela del diritto di rango costituzionale all'abitazione e perseguire l'interesse generale dell'economia alla stabilità dei rapporti di locazione.
5. IL CONTENUTO E LE MODALITÀ DI COMUNICAZIONE DELLA