LA TUTELA DELLA STABILITÀ

La tutela della stabilità ha una giustificazione che si affianca a quella fondata sul carattere fondamentale dell'interesse abitativo.

Una giustificazione che risiede nel perseguimento di una strategia di “turnover minimizing”: non esporre il conduttore agli alti costi di transazione legati alla ricerca di una nuova abitazione e al trasloco; impedire gli effetti delle locazioni di breve durata sull'entità del canone; dal lato del locatore, limitare le spese causate dalla ricollocazione dell'immobile sul mercato e dall'avvicendarsi dei conduttori. La l. 431/1998 si allinea ai Paesi che prevedono una durata minima della

locazione abitativa e danno rilievo alla giusta causa di disdetta solo alla prima scadenza. Si differenzia, invece, dallo schema applicato in Germania, dove la

140 Cfr. LIPARI, voce <<Proroga (dir.

priv)>>, in Enc. del dir., XXXVII, Giuffrè, 1998, p. 404; COCO, voce <<Locazione (dir. priv.), in

Enc. del dir., XXIV, 1974, p. 980 ss.; TABET, voce <<Locazione (in generale) (diritto civile)>>,

durata è di regola indeterminata, salvo che vi sia una causa per la fissazione di un termine; e dove il locatore può recedere in ogni momento purché esibisca un giustificato interesse141_.

La soluzione italo-francese privilegia la certezza del diritto, ma è necessariamente più rigida. Quella tedesca è più flessibile nel dare rilievo in ogni momento sia alle esigenze sopravvenute di disdetta sia, dal lato del conduttore, a un'opposizione fondata sull'inesigibilità della fine del rapporto di locazione ma è compatibile soltanto con un sistema giudiziario efficiente e con una situazione abitativa non caratterizzata da un costante stato di emergenza.

La tipizzazione dei motivi di disdetta mette in risalto la più frequente tipologia di soggetti coinvolti nel rapporto di locazione abitativa: dal lato del conduttore, una persona fisica che addiviene alla conclusione del contratto per soddisfare

un'esigenza tipicamente esistenziale; dal lato del locatore, un soggetto che non esercita professionalmente l'attività locativa.

Viene dato, nella nuova legge, rilievo al bisogno del locatore di destinare l'immobile a un uso abitativo personale o degli stretti congiunti, ovvero al venir meno del bisogno abitativo del conduttore; la più limitata importanza ascritta all'esigenza dello sfruttamento commerciale del bene, controbilanciata dal diritto di prelazione.

In questa prospettiva, si può giustificare una clausola sociale come quella prevista dalla legge francese, la quale consenta al conduttore di opporsi alla disdetta

quando versi in una situazione di oggettiva estrema difficoltà.

Eccede il limite del corretto bilanciamento di interessi la reiterata sospensione legale degli sfratti. Tale prassi continua ad essere perpetrata nonostante i mille

caveat della Corte costituzionale. La Corte pur riconoscendo il dovere del

legislatore di farsi carico delle esigenze di coloro che si trovano in particolari situazioni di disagio, lo ha ammonito a non << indefinitamente limitarsi, per di più senza alcuna valutazione comparativa, a trasferire l'onere relativo in via esclusiva a carico del privato locatore, che potrebbe trovarsi in identiche o anche

141 L'italia si è allineata a Paesi come

peggiori situazioni di disagio >>142_{; << in altri termini, la procedura esecutiva,}

attivata da parte del singolo soggetto provvisto di titolo esecutivo giurisdizionale, non può essere paralizzata indefinitamente con una serie di pure e semplici proroghe, oltre un ragionevole limite di tollerabilità >>143_{. La corte ha precisato}

che la sospensione in esame può trovare giustificazione << nella fase transitoria di passaggio dal precedente regime vincolistico al nuovo sistema delle locazioni e nelle iniziali esigenze di approntamento delle misure atte ad incrementare la disponibilità di edilizia abitativa per i meno abbienti in situazione di particolare difficoltà; ciò al fine di consentire loro di trovare un idoneo alloggio in base alla propria capacità finanziaria, con il concorso di istituti predisposti o agevolati dalle pubbliche autorità preposte e responsabili del settore >>144_.

La Corte Europea dei Diritti dell'Uomo ha, inoltre, raccomandato il rispetto dei canoni della proporzionalità, della certezza e della prevedibilità, in materia145_.

3.1 SOLUZIONI ADOTTATE IN GERMANIA E INGHILTERRA IN MATERIA DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

In Germania vive in regime di locazione quasi la metà della popolazione. Il carattere di massa del fenomeno accentua la valenza sociale di questo comparto del diritto privato, senza che questo assuma una connotazione pauperistica o emergenziale.

Tra le famiglie che vivono in locazione la percentuale di quelle a basso reddito è appena il 16%, segno evidente del fatto che il diritto delle locazioni è più una tecnica di prevenzione che un rimedio al disagio sociale. Il regime delle locazioni

142 Corte cost., 28 maggio 2004 n. 155,

in Giust. civ., 2004, I, p. 1928.

143 Corte cost., 7 ottobre 2003, n. 310,

in Giust. civ., 2003, I, p. 2319.

144 Corte cos., 7 ottobre 2003, n. 310,

in Giust. civ., 2003, I.

145 Cfr. L'esigenza abitativa. Forme di

fruizione e tutele giuridiche. Atti del convegno in onore di Gianni Galli (Firenze, 19-20 ottobre

2012). A cura di Andrea Bucelli, p. 279, dove si richiamano i casi: Immobiliare Saffi c. Italia, Lunari c. Italia, Ghidotti c. Italia.

abitative tra privati è stato riformato nel 2001 riportando tutta la materia

nell’alveo del BGB. La nuova disciplina combina liberalizzazione del canone e favor per il tempo indeterminato. La determinazione del canone è rimessa alle parti, che possono concordarne l’indicizzazione al costo della vita o stabilire un aumento percentuale, con periodicità non inferiore a un anno. In alternativa, il canone pu essere adeguato ex lege, su richiesta del locatore, secondo parametri fissi e aggiornati in relazione ai valori correnti per la tipologia dell’abitazione e della zona. È previsto in tal caso un tetto del 20% in tre anni. Chi vuole stipulare un contratto a termine deve indicarne il motivo, viceversa il rapporto s’intende a tempo indeterminato, ma l’esercizio della facoltà di recesso è sottoposto a un doppio controllo di legittimità e bilanciamento con l’interesse del conduttore. In caso di morte del Mieter il convivente subentra nel contratto. L’acquirente dell’immobile locato non pu dare disdetta prima di un periodo di tre anni se intende usufruire dell’immobile per uso personale. I Länder possono prolungare il termine fino a dieci anni. In breve, la legge tedesca disegna una cornice normativa di garanzia, sotto il duplice profilo della stabilità del rapporto e del valore

dell’investimento, al cui interno le parti possono concordare liberamente la misura del canone. Dal 1988 l’Inghilterra è passata da un regime vincolistico a un regime di allocazione di mercato nel settore privato affiancato, per quel che riguarda lo stock — imponente — di immobili di proprietà di enti locali, da un sistema amministrativo di assegnazione a favore dei soggetti appartenenti alle fasce più vulnerabili della popolazione146_{. Questo assetto non è immune da critiche,}

specialmente sotto il profilo della tutela dei diritti sociali come diritti fondamentali di cittadinanza.

Nel complesso, tuttavia, la costruzione di un sistema fondato sulla separazione di enforcement giudiziale e enforcement amministrativo assolve al compito minimo di uno stato sociale, di garantire a chi è in una situazione di vulnerabilità

economica « a universal right to real income which is not proportionate to the

146 Vi è anche un tertium genus di

proprietari di immobili locati, rappresentato da associazioni no-profit (charities ecc.). Sulle fonti dello housing law cfr. Cowan, Housing Law and Policy, Cambridge 2011.

market-value of the claimant »147 _{e insieme agisce come un fattore deflattivo del}

mercato libero.