SOCIAL HOUSING E COHOUSING
2. LE COMUNITÀ CONTRATTUAL
3.5 REGOLAMENTO DI COHOUSING DI NATURA CONDOMINIALE Ai sensi dell'art 1322, II comma c.c., ossia in ossequi al principio secondo il
quale le parti, in questo caso i coresidenti, possono redigere una pattuizione diversa da quelle normativamente previste, purché diretta a realizzare interessi meritevoli di tutela.
242 Cass., Sez. VI, 15 ottobre 2011, n. 21376, in Foro it., 2012, 2, I, 480; Cass., I, 17 novembre 1999, n. 12769, in Giust. civ. Mass, 1999, p. 2283.
L' autonomia dei cohouser nel determinare i contenuti di un regolamento di natura condominiale ha però due ben precisi limiti.
Negli insediamenti nati dall'acquisto da un costruttore, questi predispone il regolamento di condominio (che in questo caso sarà regolamento di cohousing) per i futuri acquirenti: è evidente che i contenuti dello stesso dovranno essere il frutto di un accordo e di una trattativa tra i cohouser e il costruttore.
In tutte le esperienze di cohousing a struttura condominiale, anche quelle nate da costruzioni in cooperativa, sono in ogni caso presenti i limiti costituiti dalle norme inderogabili in materia condominiale.
Gli articoli 1138, IV comma c.c. e 72 delle disp. att. al c.c.243 indicano alcune
diposizioni del codice civile che non possono essere derogate dai regolamenti. Il regolamento di cohousing deve:
a) prevedere la presenza di un amministratore esterno (art. 1129 c.c.) che abbia la rappresentanza del cohousing, anche riguardo alle vertenze giudiziarie ed
amministrative (art. 1131 c.c.);
b) rispettare le regole di convocazione (art. 66 disp. att. c.c.) e di partecipazione (art. 67 dip. Att. c.c.) all'assemblea di cohousing previste nel codice civile; c) rispettare le maggioranze costitutive e deliberative previste dal codice civile (art. 1136 c.c.) per le delibere assembleari; di conseguenza i cohouser non possono prevedere che le decisioni siano prese con diverse maggioranze; d) prevedere la possibilità d'impugnazione avanti l'autorità giudiziaria delle delibere assembleari, secondo i termini ed i modi previsti dal codice (art. 1137 c.c.).
Al di là di queste limitazioni poste dal Codice Civile, il Regolamento di cohousing di natura condominiale può innovare rispetto ai tradizionali regolamenti,
adattandosi per quanto possibile ai principi della coresidenza.
243 Art. 1138 prevede che << ... le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137.
Art. 72 Disp. Att. c.c. << i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti artt. 63, 66, 67, 69.
In alcune esperienze sono state previste le seguenti clausole:
1) è stato inserito all'inizio del testo, quale elemento identitario della comunità un “preambolo etico”, tratto dalla Carta Costituzionale, che enuncia i principi fondativi della comunità, specificando che gli stessi non hanno valenza giuridica e che il loro rispetto è affidato alla libera volontà degli individui;
2) è stata prevista una lista d'attesa (denominata lista di manifestazione d'interesse) per coloro che vogliono acquistare o locare un'unità
immobiliare facente parte dell'insediamento ed è stato altresì previsto che gli aspiranti cohouser, per essere inseriti in tale lista, devono sottoscrivere il regolamento e la carta costituzionale;
3) è stato previsto che coloro che sono iscritti nella lista d'attesa abbiano, in ordine cronologico, il diritto di avviare una trattativa con il cohouser che intenda trasferire a titolo oneroso il proprio immobile;
4) è stato previsto che il regolamento fissi i principi generali d'utilizzo degli spazi condivisi e che le specifiche regole di uso degli stessi siano
contenute in apposite discipline attuative, deliberate a maggioranza dall'assemblea di cohousing: ciò per rendere maggiormente flessibili le concrete norme d'uso di tali spazi;
5) sono state previste le seguenti modalità d'uso degli spazi condivisi: - un uso collettivo libero non programmato di tutti i cohouser;
- un uso programmato, aperto potenzialmente a tutti i cohouser, anche per lo svolgimento di attività specifiche la cui regolamentazione segue il criterio della prenotazione della sala e dell'autofinanziamento.
- un uso privato da parte di un cohouser o di un gruppo di cohouser, la cui regolamentazione seguirà il criterio turnario e del monte ore;
6) é stata prevista la presenza di un consiglio di cohousing, corrispondente al consiglio di condominio, composto da 5 membri scelti a maggioranza dall'assemblea fra i cohouser, che oltre ad avere le tipiche funzioni di assistenza e controllo dell'amministratore e quelle delegate dall'assemblea stessa possa:
- curare l'osservanza delle discipline attuative inerenti l'uso degli spazi condivisi e le prestazioni dei servizi nell'interesse comune, delegando, se ritenuto necessario, a ciascun componente del consiglio il controllo sull'uso di uno spazio condiviso; - convocare l'amministratore, quando lo ritenga opportuno;
- procedere alla conciliazione delle vertenze sorte tra i cohouser;
7) è stata prevista la presenza di un consigliere delegato, nominato dal consiglio di cohousing tra i suoi componenti, che ha la principale funzione, in caso di assenza temporanea o di impedimento dell'amministratore, di sostituirlo nell'ordinaria amministrazione; 8) è stato previsto un tentativo facoltativo di conciliazione per la soluzione
delle liti sorte tra i cohouser.
Il regolamento di cohousing, contenendo spesso disposizioni limitative dei diritti dei singoli, deve avere una valenza contrattuale, ossia deve essere approvato all'unanimità da tutti i coresidenti attraverso la sottoscrizione244.
244 M. ZUCCHINI, Aspetti operativi: il cohousing dal punto di vista giuridico, in Famiglie,
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