LE VENDITE SPECULATIVE ED IL CONTROLLO DEL CANONE E DEI SUOI INCREMENT

Il rapporto CENSIS mette in luce, per un verso, la riduzione dell'offerta locativa (in presenza di una fase di boom immobiliare, il mercato delle costruzioni ha realizzato quasi esclusivamente alloggi destinati alla vendita); per altro verso, la tendenza degli inquilini a spostare il nucleo familiare in un'altra abitazione nell'arco di tre anni: in particolare, di passare ad una casa di proprietà, anche per ragioni di convenienza economica (determinate dalla combinazione fra l'elevato livello dei canoni e la diminuzione dei tassi di interesse dei mutui immobiliari). Rilevata la tendenza dei proprietari a sottrarre i loro immobili al mercato della locazione per venderli, e constatato altresì il parallelo incremento della domanda di alloggi da acquisire in proprietà e da adibire ad abitazione,

alcuni sistemi hanno escogitato strumenti giuridici destinati a garantire la stabilità del godimento da parte del conduttore: di chi, abitando nell'immobile venduto, è presumibilmente destinato ad esserne sfrattato non appena l'acquirente potrà far valere un'esigenza abitativa personale. Queste misure di protezione si affiancano alla regola generale che consente al locatore di comunicare la disdetta motivata dall'intento di alienare l'immobile.

Il rafforzamento della tutela del conduttore viene giustificato allo scopo di

scoraggiare un comportamento economico che influisce negativamente sull'offerta di alloggi disponibili per la locazione e, quindi, si risolve in uno svantaggio per chi li abita: in particolare quando l'alienazione si inserisce nel contesto di una più ampia operazione di investimento che prevede l'acquisto dell'intero edificio, la sua ristrutturazione e la suddivisione in unità immobiliari da rivendere a singoli acquirenti.

Favorire i conduttori nell'accesso al bene locato significa arginare la mobilità << forzata >> degli originari abitanti di una determinata area cittadina e mitigare gli effetti negativi che, sul piano sociale, vengono generalmente riconnessi ai flussi migratori collettivi da una parte all'altra del tessuto urbano: effetti comunemente

sintetizzati attraverso l'espressione << gentrification >> e consistenti nella

disgregazione delle comunità territoriali originarie a causa del trasferimento degli originari proprietari in altre parti della città, necessitato dalla disdetta o

indirettamente indotto dall'innalzamento del costo della vita nel quartiere di provenienza.

Il sistema francese tutela il conduttore attraverso il diritto di prelazione, che opera in un duplice ordine di situazioni: allorché il locatore, intendendo alienare << in blocco >> un certo numero di unità immobiliari facenti parte di un unico edificio, dia disdetta al conduttore (la tutela è limitata al caso in cui l'alienante non sia una persona fisica, ma una società di investimento immobiliare – o dotata di

un'analoga finalità lucrativa -, oppure un ente volto al perseguimento di una finalità di carattere sociale); ed in caso di vendita dell'appartamento locato successiva a quell'operazione economica denominata << conversion en coproprieté >>. Quest'ultima figura è prevista dall'art. 10 della l. 13.12.1975. L'ipotesi della conversion en coproprieté si avvicina alla figura – diffusa negli Stati Uniti – del << condominium conversion >>: cioè l'operazione che consiste nell'acquisto di un intero edificio da convertire in più unità immobiliari, le quali vengono poi rivendute a singoli acquirenti. In questa ipotesi alcuni Statutes hanno introdotto la prelazione a favore del detentore.

Una delle possibili applicazioni di questa disposizione si realizza allorché l'intero edificio di cui faccia parte l'appartamento locato sia stato alienato << in blocco >> e successivamente suddiviso in appartamenti rivenduti singolarmente: l'esercizio della prelazione non sarebbe ammesso nella prima fase, ma solo in caso di successiva alienazione della singola unità immobiliare abitata da un soggetto che non ne è il proprietario.

La disciplina tedesca rafforza la tutela della stabilità del conduttore sia attraverso il diritto di prelazione, sia tramite un eccezionale allungamento del termine di disdetta: che il nuovo proprietario potrà comunicare – anche qualora intenda utilizzare personalmente l'alloggio – solo quando siano decorsi almeno tre anni (o dieci anni in aree territoriali con insufficiente disponibilità di alloggi) dal

nell'ambito della << legge per garantire la destinazione di scopo degli alloggi sociali >>, è stata poi estesa alle abitazioni a finanziamento privato attraverso la sua codificazione nel BGB nel 1993 ed è stata confermata dall'ultima riforma della disciplina delle locazioni del 2001. Presupposto, per l'applicazione della disciplina, è che l'immobile, in costanza di locazione, sia trasformato dal proprietario in una proprietà solitaria, avente ad oggetto la singola unità immobiliare adibita ad uso abitativo compresa in un edificio in condominio, e venga successivamente alienato.

La disciplina italiana, coma già osservato, affida unicamente alla norma generale sui giusti motivi di disdetta il problema del contemperamento fra la stabilità locativa e l'interesse a realizzare il pieno valore di scambio attraverso l'alienazione dell'immobile: limita la possibilità di non rinnovare la locazione alla prima

scadenza all'ipotesi in cui il proprietario – purché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre quello eventualmente adibito a propria abitazione – intenda vendere il bene locato (art. 3 comma 1°, lett. g) l. 431/1998). La norma intende favorire i piccoli proprietari immobiliari: ma pare disegnata

imperfettamente, perché finisce per negare tutela a chi possiede l'immobile locato come unico e bene di investimento (avendo per esempio destinato l'eventuale altro appartamento, oltre a quello in cui abita, alle necessità abitative di parenti

prossimi) ed a concederla a chi, invece, ha ulteriori beni di investimento, ma li ha locati per scopi diversi202_.

Non si prevedono, invece, altre forme di tutela del conduttore nei confronti di più complesse operazioni di vendita dell'immobile.

Il confronto con gli altri sistemi consente di mettere in luce l'assenza, nella disciplina italiana della locazione abitativa, di una diversificazione di tutela della proprietà a seconda che essa miri ad uno sfruttamento economico << adeguato << del bene o a quello speculativo.

Per quanto attiene alla determinazione del canone nelle locazioni ad uso abitativo

202 In tal senso si veda D. PIOMBO,

Riflessioni sul diniego di rinnovo della locazione abitativa motivato dall'intento di vendere l'immobile, in Rass. loc. cond., 2002, p. 303 ss.

la disciplina italiana, come la maggior parte dei sistemi europei, si caratterizza per una tendenza a rimettere la determinazione di esso all'autonomia privata. L'attuale disciplina italiana non prevede alcuna forma di limitazione dell'autonomia

contrattuale: vi è bensì un sistema di contenimento del canone, ma si applica solo quando le parti si sottomettono volontariamente al regime concordato fra le contrapposte organizzazioni collettive.

Rispetto al sistema francese ed a quello tedesco, la scelta del legislatore italiano, sotto l'aspetto appena considerato, è la più liberale. In entrambi i sistemi citati si affida al mercato la determinazione del canone di locazione: e tuttavia il mercato è lasciato totalmente libero, in Francia, solo in un determinato settore (concernente gli immobili nuovi o quelli in cui il locatore ha effettuato lavori importanti); negli altri casi trova un limite nell'art. 17-b.

In Germania vi è il limite della locazione << usuraria >>, che viene in gioco quando il canone pattuito supera del 20% il livello medio dei canoni e si verifica altresì una situazione di scarsità dell'offerta abitativa. Si prevede altresì il diritto del locatore di pretendere gli incrementi del canone in corso di rapporto, anche quando non sono stati pattuiti convenzionalmente.

In Italia, invece, allorché le parti scelgano il regime libero, manca una qualsiasi possibilità di sottoporre il contratto ad un test ancorato al confronto con le condizioni abitualmente praticate per operazioni simili.

CAPITOLO III