TACITA RINNOVAZIONE IN EPOCA SUCCESSIVA ALL'ENTRATA IN VIGORE DELLA L N 431/1998 DI LOCAZIONI ANTERIORMENTE

STIPULATE

Con l'entrata in vigore della l. 431/1998, il legislatore ha avvertito l'esigenza di stabilire quale disciplina dovesse applicarsi ai rapporti di locazione instaurati sotto l'imperio della l. 392/1978 e non ancora esauriti all'epoca della riforma.

Al riguardo l'art. 14, comma 5° della l. 431/1998 dispone che << Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia d locazioni vigenti prima di tale data >>. D'altra parte, l'art. 2, comma 6°, precisa che << i contratti di locazione stipulati prima della entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo >>, vale a dire dalla regola dettata con riferimento alle locazioni c.d. << libere >>.

Allo scopo di superare l'apparente antinomia tra le norme appena citate si afferma comunemente che i rapporti pendenti nel momento in cui la l. 431/1998 è entrata in vigore risultano governati dalla l. 392/1978 finché non intervenga la loro tacita rinnovazione che dovrebbe interrompere la parziale ultrattività della normativa anteriore. Si è inoltre chiarito che ai fini dell'art. 2, comma 6°, l. 431/1998 si deve considerare non la scadenza del contratto che ha formato oggetto di rinnovazione, ma quella del termine entro cui le parti avrebbero potuto intimare la disdetta134_.

Ci si è chiesti se le clausole già colpite da nullità e sostituite di diritto da quelle imposte dalla l. 392/1978, che siano contenute in un contratto di locazione ad uso abitativo concluso prima del 30.12.1998 (data di entrata in vigore della l.

431/1998) e rinnovato tacitamente dopo tale data, acquistino efficacia ex nunc per effetto della rinnovazione, in quanto, con riguardo alle locazioni c.d. << libere >>, le norme attualmente vigenti non prevedono alcun vincolo relativo alla

134 CASS., 1.4.2010, n. 7985, in Rep.

determinazione del canone.

Sul punto, la giurisprudenza di merito appare divisa: alcune sentenze affermano che le clausole affette da invalidità in base alle disposizioni sull'equo canone risultano idonee a produrre i propri effetti, vuoi perché, in considerazione del passaggio dal vecchio al nuovo regime, viene meno la loro contrarietà a norme imperative vuoi ancora perché la mancata disdetta in tempo utile utile costituisce un atto di autonomia privata, fondato su comportamenti concludenti che rivela l'intento di riprodurre l'assetto di interessi originariamente programmato dai contraenti; altre pronunce, insistendo sul principio della insanabilità della nullità (art. 1423 cod. civ.) e ritenendo che, in mancanza di una manifestazione di volontà espressa, la tacita rinnovazione del contratto non possa riabilitare le clausole già sostituite di diritto, sostengono che la misura del canone rimane vincolata alle determinazioni contenute nelle norme ormai abrogate135_.

La cassazione è stata di recente chiamata a dirimere il contrasto ed ha prestato adesione al secondo indirizzo, affermando che il rinvio di cui all'art. 2, comma 6°, l. 431/1998, ha per oggetto le norme relative alla durata delle locazioni c.d. << libere >>, e non anche quelle pertinenti alla misura del corrispettivo136_.

Nell'operare una scelta fra le opposte teorie, si è costretti ad affrontare alcuni temi complessi: (i) quello della portata precettiva delle norme transitorie contenute nella l. 431/1998; (ii) quello dell'ammissibilità della c.d. << validità successiva >>; (iii) quello della natura giuridica della tacita rinnovazione della locazione. Sotto il primo profilo, ove si accogliesse l'opinione espressa nella recente

pronuncia della Cassazione, la questione in esame potrebbe ritenersi già superata: il contratto di locazione, malgrado la sua rinnovazione, continuerebbe ad essere

135 Nel primo senso vedi: TRIB.

ROMA 3.11.2009 in www.leggiditaliaprofessionale.it; TRIB. FIRENZE, 13.3.2008 in Arch. loc., 2008, 387; APP. TORINO, 5.4.2007, in www.leggiditaliaprofessionale.it, ove si legge che, ai sensi dell'art.79, comma 1°, l. 392/1978, i patti che attribuivano al locatore un canone superiore ai limiti legali venivano sanzionati con una particolare forma di “nullità-inefficacia”; TRIB. TORRE ANNUNZIATA, 22.11.2006, in Arch. loc.., 2007, 177, che ha però sottolineato come la soluzione possa applicarsi solo ai contratti di locazione stipulati per iscritto, i quali soddisfano i requisiti di forma prescritti dall'art.1, comma 4à, l. 431/1998.

136 CASS., 5.6.2009, n. 12996, in Foro

disciplinato dalle regole sull'equo canone.

Se invece si considera la tesi che ravvisa nella rinnovazione il presupposto in presenza del quale il rapporto transita per intero dal vecchio al nuovo regime; e ciò anche con riferimento alla misura del canone.

Si deve stabilire se la sopravvenuta restaurazione dell'autonomia privata consenta di riabilitare le clausole un tempo contrarie alle disposizioni imperative in materia di corrispettivo. In termini più generali, il quesito è il seguente: se un contratto nullo, in tutto o in parte, possa dispiegare i propri effetti una volta che le regole da cui la nullità dipendeva siano state abrogate, in modo tale da integrare una

fattispecie di c.d. << validità successiva >>.

Si tratta di un tema che non è stato oggetto di particolare attenzione da parte degli studi dedicati alla teoria generale del negozio giuridico137_.

Gli interpreti hanno prestato maggiore attenzione alla c.d. << invalidità

sopravvenuta >> . Si è però negato che il fenomeno possa ritenersi simmetrico a << quello della invalidazione o nullità successiva>>138_.

La giurisprudenza ha più volte ribadito che le clausole contrattuali nulle per contrarietà a norme imperative non sono suscettibili di << reviviscenza >> in occasione della sopravvenuta abrogazione delle norme medesime, salvo che, in forza di una previsione specifica in proposito, la nuova legge non disponga anche per il passato, eliminando così il vizio genetico dell'atto139_.

È corretto affermare che l'abrogazione delle disposizioni sull'equo canone, in mancanza di una regola diversa che operi retroattivamente, non possa incidere sulla qualificazione delle clausole nulle contenute in un contratto di locazione stipulato prima del 30.12.1998 e rinnovato tacitamente dopo tale data. Così, ferma restando la nullità parziale del contratto e la sostituzione di diritto delle clausole

137 Vedi: MAISTO, Diritto

intertemporale, nel Trattato di diritto civile del CNN, diretto da PERLINGIERI, I, 5, Esi, 2007,

p.185 ss.; NARDELLI, In tema di nullità e validità sopravvenuta, in Giur. it., 2003, p. 2035 ss.; BIANCA, Diritto civile, 3, Il contratto, Giuffrè, 2000, p.635.

138 Cfr. DE MAIO, La nullità

successiva del negozio giuridico, in Studium iuris, 2003, p. 1018 ss; SCOGNAMIGLIO, Sulla invalidità successiva dei negozi giuridici, in Ann. dir. comp., 1951, XXVII, p. 54 ss.

139 CASS. 21.2.1995, n. 1877, in Rep.

invalide con quelle imposte dalla l. n. 392/1978, si potrebbe solo pensare ad un nuovo accordo teso a riprodurre l'assetto di interessi che le parti avevano originariamente programmato.

Rimane da verificare se nella rinnovazione della locazione, che ha luogo per effetto del mancato esercizio del diritto di disdetta, possa ravvisarsi una siffatta operazione negoziale. Non si può pretendere che la tacita rinnovazione del contratto consista in un'esatta riproduzione dell'iniziale atto di autonomia , così ragionando si finisce per attribuire eccessivo valore ad un contegno meramente omissivo, e cioè al mancato assolvimento dell'onere di disdetta nel termine prescritto dalla legge140_{. È, quindi, più appropriato concludere che la locazione si}

rinnova alle condizioni esistenti all'epoca della rinnovazione, ossia alle condizioni imposte dalle norme sull'equo canone.

Con la conseguenza che, una volta rilasciato l'immobile locato, il conduttore può ripetere anche le somme pagate in eccedenza dopo la tacita rinnovazione ex art. 2, comma 6°, l. 431/1998.