RECESSO DEL CONDUTTORE

L'ultimo comma dell'art.3 dispone che << il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi >>.

Non si comprende il perché il legislatore abbia voluto dettare tale previsione dal moneto che l'art. 4 della legge 392/1978 – tuttora vigente in quanto non abrogato dall'art. 14 della legge 431/1998 – testualmente prevede che << è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione >> e che << indipendentemente dalle previsioni contrattuali >> il conduttore << può recedere in qualsiasi momento dal contratto >>, fermo il preavviso semestrale da comunicarsi sempre a mezzo di lettera raccomandata << qualora ricorrano gravi motivi >>.

Il recesso del conduttore dal contratto – che scarsa applicazione aveva avuto in vigenza della legge 392/1978 per quanto concerne le locazioni abitative – diventa invece strumento indispensabile a tutela del conduttore in un regime, quale è quello costruito dal legislatore del 1998, nel quale il conduttore è << costretto >> a subire l'intera durata iniziale del contratto ed il suo rinnovo e/o proroga, non essendo previsto che alla scadenza del primo quadriennio (o triennio) egli possa impedire la prosecuzione del contratto (facoltà rimessa solo al locatore e solo per i motivi di cui all'art. 3, comma 1).

Trattandosi di locazioni stipulate a canone ed alle altre condizioni contrattuali frutto della libera negoziazione delle parti ben potrebbe verificarsi l'interesse del conduttore a potersi sciogliere dal rapporto o per rinegoziarlo a condizioni più vantaggiose (magari più rispondenti ai valori di mercato nell'ipotesi di suo ribasso) o per reperire altro alloggio a condizioni più convenienti.

Qualora il conduttore non riesca ad ottenere in sede di stipula del contratto la facoltà di recesso libero (alle condizioni di cui al comma 1 dell'art.4) non gli

residuerà altra possibilità che avvalersi del diritto di recedere di cui al comma 2 dell'art. 4 della legge 392/1978 (riconfermato dal comma ultimo dell'art. 3 della legge 431/1998) ma in tal caso solo in presenza di gravi motivi che << devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione >>187_.

7. L'ESECUZIONE DEL PROVVEDIMENTO DI RILASCIO PER << FINITA LOCAZIONE >>

La grande massa di << sfratti >> sulla base di un provvedimento giudiziale di rilascio fondato sulla cessazione del rapporto per scadenza del termine – finita locazione – ed i conseguenti problemi sociali che tale situazione involgeva hanno comportato una serie di interventi normativi di sospensione e di graduazione dell'esecuzione, attraverso la previsione di << scadenzari >>. Spesso essi sono stati accompagnati da una serie di norme finalizzate allo sviluppo dell'edilizia residenziale pubblica, nell'auspicio di rendere possibile per il conduttore esecutato il passaggio da casa a casa, evitare traumi umani e tensioni sociali, garantire quel diritto all'abitazione la cui importanza era ormai avvertita e del quale è stato poi riconosciuto il rilievo costituzionale.

La materia è stata regolata, dopo una lunga serie di interventi normativi, dalla legge n. 431 del 1998.

La legge n. 431 del 1998 riserva alla disciplina dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio gli artt. 6 e 7: quest'ultimo ormai travolto da dichiarazione di

incostituzionalità (Corte cost. 5 ottobre 2001 n. 333).

I tratti salienti della disciplina sono: a) sospensione generalizzata dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione di immobili condotti ad uso

187 Cassazione civile sez. III, 10

dicembre 1996, n. 10980, Giust. civ. mass., 1996, p. 1705; Cassazione civile sez. III, 3 febbraio 1994, n. 1098, Giust. civ. mass., 1994, p. 110

abitativo e situati nei Comuni << ad alta tensione abitativa >> ed in quelli

terremotati della Campania e della Basilicata per un periodo di centottanta giorni decorrenti dal 30 dicembre 1998, data di entrata in vigore della legge; b)

fissazione, su istanza dell'esecutato, di una nuova data di esecuzione dello sfratto da parte del giudice dell'esecuzione; c) introduzione di una << condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato >> da parte del locatore, consistente nella dimostrazione dell'avvenuta registrazione del contratto di locazione nonché della denunzia ai fini dell'ICI e delle imposte sui redditi dell'immobile in questione e del relativo reddito; d) forfettizzazione nella misura del 20% della maggiorazione del corrispettivo convenuto dovuto dal conduttore ai sensi dell'art. 1591 cod. civ. Nel periodo di ritardato rilascio

dell'immobile determinato in un primo tempo dalla sospensione dell'esecuzione in senso proprio e successivamente dalla mancata concessione della forza pubblica nel quadro del c.d. sistema della << graduazione prefettizia >>; poi, a partire dall'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, determinato dalla sospensione dell'esecuzione.

L'art. 6, comma 1, della l. 431/1998 esordisce con la previsione di una temporanea sospensione dell'esecuzione dei titoli di rilascio per finita locazione: naturalmente riferita alle sole locazioni abitative. Si tratta di una sospensione diretta a favorire la stipulazione di nuovi contratti, conformi alla disciplina della legge in vigore: ciò si desume dal comma 2 della disposizione, il quale stabilisce che, nel

menzionato periodo di sospensione, << il locatore ed il conduttore … avviano .. trattative per la stipula di un nuovo contratto di locazione in base alle procedure definite dall'articolo 2 della presente legge >>.

La sospensione dell'esecuzione non è stata fine a se stessa, ma collegata ad un meccanismo volto a determinare il transito dei contratti di locazione abitativa già cessati nel nuovo regime introdotto dalla legge n. 431/1998188_.

188 FORTUNATO LAZZARO,

8. LA << CLAUSOLA SOCIALE >> ED IL BISOGNO DEL

CONDUTTORE DI FRONTE AL RECESSO MOTIVATO DALL'INTENTO