RAPPORTO FRA IL TERMINE SEMESTRALE DI DECADENZA E QUELLO DECENNALE DI PRELAZIONE

Nell'analisi dell'art. 79, comma 2°, l. 392/1978ci si è chiesti se il termine semestrale, che decorre dalla riconsegna dell'immobile locato, si aggiunga o si sostituisca a quello stabilito per la prescrizione del diritto alla ripetizione dell'indebito: diritto che, in assenza di regola specifica in proposito, si prescrive nell'ordinario termine decennale (art. 2946 cod. cov.) decorrente dal giorno cui il pagamento non dovuto è stato eseguito125_.

Il problema si pone nelle ipotesi in cui, secondo l'originaria determinazione delle parti o per effetto di successive rinnovazioni del contratto, il contratto di locazione abbia avuto una durata complessiva ultradecennale: il locatario ha diritto alla restituzione di tutte le somme indebitamente corrisposte in corso di rapporto, qualunque ne sia stato l'arco temporale, o deve invece accontentarsi di ripetere l'indebito maturato entro il termine di prescrizione.

Secondo una prima tesi la previsione dell'art. 79 l. 392/1978 non interferisce con le regole comuni in materia di prescrizione, sicché queste ultime dovrebbero applicarsi anche alla fattispecie presa in considerazione in questo paragrafo126_.

A suffragio di questa impostazione si è osservato che le cause di sospensione della prescrizione costituiscono un numero chiuso, governato dal principio di tipicità, e che, in difetto di una deroga espressa sul punto, non vi sono ragioni per

disapplicare il precetto dell'art. 2967 cod. civ., ai sensi del quale, nei casi in cui la

locazione di immobili urbani, Cedam, 2005, p. 380.

125 Nel senso che il diritto del

conduttore alla ripetizione dell'indebito è soggetto alla prescrizione ordinaria decennale, vedi: CASS., 14.3.1995, n. 2936, in Arch. loc., 1995, p. 598. La fattispecie concreta da cui ha tratto origine la pronuncia della Corte riguardava la restituzione di somme che il locatario aveva pagato nel decennio anteriore alla proposizione della domanda.

126 Cfr. TRIB. GENOVA, 5.7.2005, in

Arch. loc., 2008, 55, con nota di TISCORNIA; APP. MESSINA, 28.7.1988, in Giust. civ., 1989, I,

decadenza è impedita, il diritto rimane soggetto alle disposizioni che regolano la prescrizione127_.

Vi è un altro orientamento che sostiene che il termine di decadenza si sostituisca a quello ordinario di prescrizione, di modo che il conduttore può ottenere la

restituzione di tutte le somme indebitamente pagate al locatore in costanza di rapporto128_{. Per avvallare tale tesi si è insistito sulle ragioni che avrebbero indotto}

il legislatore a dettare la disposizione dell'art. 79, e cioè, principalmente, sulla necessità di tutelare il contraente debole, la quale non sarebbe compatibile con una lettura della norma che attribuisca al termine semestrale carattere aggiuntivo rispetto a quello di prescrizione.

Gli orientamenti appena menzionati convergono su un punto: l'inosservanza della regola contenuta nell'art. 79 preclude definitivamente la possibilità di esercitare l'azione restitutoria. In caso di inutile decorso del termine decadenziale, il conduttore non potrebbe più esercitare il proprio diritto alla ripetizione dell'indebito, anche a prescindere dalla circostanza che tale diritto non si sia ancora prescritto129_.

Vi è stato, inoltre, chi ha affermato che, ove il locatario abbia agito quando il semestre dalla riconsegna delle chiavi sia ormai scaduto, costui potrebbe

comunque ripetere le somme pagate in eccedenza nel decennio precedente, ossia nel periodo entro il quale la prescrizione non si è ancora realizzata130_.

127 Cfr. PERTOLATI, Sui limiti di

tempo per la ripetizione del canone ultralegale, in Arch. loc., 2001, p. 360 ss.

128 PRET: FIRENZE, 5.12.1996, in

Arch. loc., 1997, p. 665, con nota di SCRIPELLITI; PRET. UDINE, 6.10.1989, in Rep. Foro it.,

1990, voce <<Locazione>>, n. 591; PRET. VERONA, 26.6.1985, in Arch. loc, 1985, p. 537. Per quanto riguarda la dottrina si veda: GABRIELLI-PADOVINI, La locazione di immobili urbani, Cedam, 2005; IZZO, L'indebito locatizio: prescrizione, decadenza e inammissibilità di domanda

pro futuro, in Giust. Civ., 2004, I, p. 1962 ss.; LAZZARO-DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, Giuffrè, 2002, p. 369.

129 TRIB. GENOVA, 6.7.2005, in

Arch. loc., 2008, p. 55, con nota di TISCORNIA; TRIB. PIACENZA, 2.12.1998, in Rep. Foro it.

1999, voce <<Locazione>>, n. 195.; TRIB. ROMA, 19.11.1991, in Rass. equo. can., 1992, p. 438, con nota di TRIFONE.

130 Cfr. TRIFONE, Crediti del locatore

e decadenza del conduttore dal diritto di ripetere aumenti contra legem: temporalia ad agendum ed

ad excipiendum?, in Rass. equo. can., 1992, p. 438 ss.; TAMPONI, in Nuove leggi civ. comm., 1978, sub art. 79 l. 392/1978, p. 1323 ss.

Quest'ultima è la tesi alla quale ha aderito la Suprema Corte, la quale, in un'ottica improntata al massimo favore per il conduttore, ha ritenuto che il legislatore abbia dettato una nuova regola << di compatibilità tra prescrizione e decadenza, che non contraddice la previsione della tassatività delle ipotesi di sospensione della

prescrizione >>: in particolare, avendo riguardo alle locazioni con durata

ultradecennale, il rispetto del termine di decadenza paralizzerebbe l'eccezione di prescrizione eventualmente sollevata dal locatore, consentendo così alla

controparte di ripetere per intero l'indebito maturato nel corso del rapporto; la sua inosservanza, al contrario, esporrebbe il conduttore agli effetti tipici della

menzionata eccezione, senza impedirgli di ottenere la restituzione delle somme indebitamente corrisposte nei dieci anni che precedono la proposizione della domanda131_.

A questo orirntamento della giurisprudenza si è obiettato affermando come non abbia senso ravvisare nell'art. 79, comma 2° un termine di decadenza se poi, in contraddizione con tale premessa teorica, si negano gli effetti tipici dell'istituto disciplinato dagli artt. 2964 ss. cod. civ.. è noto che la decadenza si sostanzia nella perdita di un diritto connessa al mancato compimento, da parte del diritto

medesimo, di una determinata attività entro un periodo di tempo perentorio132_.

La circostanza che l'esercizio dell'azione restitutoria nel termine di sei mesi dal rilascio dell'immobile locato consenta all'attore di porsi al riparo dall'effetto preclusivo della prescrizione risulta confermata, in una prospettiva di carattere generale, da un'interpretazione sviluppata alla luce dell'ipotetica volontà della legge. Gli interpreti hanno affermato che non si può dubitare che la normativa speciale dedicata alla locazione di immobili urbani ad uso abitativo e non sia stata progettata nell'ottica di favorire il locatario133_.

131 Cfr. CASS., 17.12.2010, n. 25638,

in Guida al dir., 2011, n. 8, p. 98; CASS., 7.7.2010, n. 16009, in www.dejure.giuffre.it; CASS.,

6.5.2010, n. 10964, in Rep. Foro it., 2010, voce <<Locazione>>, n. 84. per l'orientamente opposto vedi CASS., 11.6.2007, n. 13681, in Foro it., 2007, I, p. 2697.

132 Cfr. IZZO, L'indebito locatizio:

prescrizione, decadenza e inammissibilità di domanda pro futuro, in Giust. Civ., 2004, I;

PERTOLATI, Sui limiti di tempo per la ripetizione del canone ultralegale, in Arch. loc., 2001-

133 Cfr. GABRIELLI-PADOVINI, La

2.6 TACITA RINNOVAZIONE IN EPOCA SUCCESSIVA ALL'ENTRATA