La durata di un mutuo oscilla in genere dai 5 ai 30 anni, anche se sono nati di recente dei prodotti che permettono di arrivare fino a 40 anni41. Per i mutui-casa solitamente si tende a privilegiare le durate più lunghe, dai 20 anni in su; proprio per stimolare la potenziale clientela a contrarre mutui, la tradizionale offerta massima dei mutui trentennali nel prossimo futuro sarà sicuramente infranta con la comparsa di prodotti,offerti a particolari categorie di soggetti, ultratrentennali. Si tratta indubbiamente di un prodotto molto rischioso da proporre sul mercato, in ragione della elevata possibilità di insolvenza del debitore su un arco di tempo così elevato. Per questa ragione si indirizza ad una tipologia di clienti molto giovani.
Spesso la durata dei mutui viene scelta lunga, poiché più la durata è lunga più la rata è bassa e si avvicina al costo di un appartamento in locazione. Questo porta al seguente ragionamento: se l’inquilino paga al proprietario il canone di locazione per 30 anni, si ritroverà alla fine del periodo ad aver avuto un tetto sotto cui stare, ma con un niente di fatto in mano; se quei soldi dati al proprietario fossero stati usati per pagare un mutuo invece, dopo 30 anni il mutuante si sarebbe ritrovato un appartamento di proprietà. Ragionamento giusto fino ad un certo punto, perché bisogna effettivamente veder quanto siano i costi del mutuo, oltre al carico fiscale che nel nostro paese non è indifferente. I costi dei mutui crescono al crescere della durata, vale a dire più lunga è la durata, più contenuta sarà la rata, ma più elevato sarà l’esborso complessivo del cliente. Per comprendere meglio questa affermazione facciamo un esempio42.
Ipotizziamo due mutui-casa, stesso importo (120.000 euro), stessa tipologia di tasso (fisso) ma con diversa durata di rimborso: nel primo caso a 10 anni e nel secondo a 20. Supponiamo che le rate siano differenti, con la prima superiore alla seconda: 1.280 euro per il prestito a 10 anni e 830 per quello a 20. Se si va a moltiplicare la rata, costante per definizione, per la rispettiva durata si trova che nel primo caso il costo del mutuo è di 153.600 euro e nel secondo di 199.200. Siccome il capitale è di 120.000 euro in entrambi i casi ne deriva che gli interessi pagati a 10 anni ammontano a 33.600 euro, contro i 79.200 del mutuo a 20 anni. La ragione di questa apparente contraddizione sta nel fatto che i tassi dei due tipi di mutuo sono differenti e più precisamente aumentano con l’aumentare della durata. Questa differenza tuttavia rende molto più conveniente contrarre mutui con durate limitate nel tempo, anche se le rate delle durate più lunghe sono maggiormente sostenibili per il contraente.
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Tra le banche che offrono tale tipo di prodotto si segnalano Banca Woolwich, Banca per la Casa e Macquarie Bank; quest’ultima è l’unica delle tre che finanzi anche il 100% del valore dell’immobile. Fonte: siti internet degli stessi istituti.
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Il mutuo a più lunga scadenza dunque ha come caratteristica fondamentale quella di avere una rata più bassa e un tasso più elevato; queste due caratteristiche portano da una parte ad essere maggiormente appetiti dai clienti, ma dall’altra a pagare un tasso più elevato.
La proposta standard delle banche verte sulle scadenze dei 10, 15, 20, 25 e dei 30 anni per i tre generi dei tassi più comuni, fisso, variabile e misto. Questo significa che tutte le banche operanti nel nostro paese abbiano offerte di mutui con tutti e tre i tipi di tassi e con tutte le scadenze citate; sicuramente le banche di maggiori dimensioni hanno un ventaglio molto ampio di offerte che copre tutte le scadenze e i principali tipi di combinazioni di tassi, mentre quelle di più modesta dimensione agiranno in ragione delle loro più limitate possibilità. Possiamo quindi tranquillamente affermare che è presente nel nostro paese un’offerta di mutui-casa sufficientemente diversificata sia per tassi che per scadenze.
Il fatto che le banche presentino un’offerta incentrata sulle scadenze multiple di 5 non significa che non possano esistere scadenze differenti, ad esempio a 7 anni o a 12. Questo per un duplice ordine di ragioni: sia perché alcune banche hanno deciso di diversificare la propria offerta vendendo prodotti un po’ meno tradizionali, sia perché, come abbiamo già avuto modo di dire, i contratti finali stipulati tra banca e cliente sono in un certo qual modo personalizzati, vale a dire che alcuni elementi possono essere diversi dalla proposta iniziale della banca; tra questi sicuramente la durata, che potrà essere modellata sulle esigenze del cliente, entro i limiti posti dal buon senso e dalle direttive dell’alta direzione della banca. Di conseguenza la banca, prendendo un esempio limite, non potrà allungare la durata a piacimento del cliente, travalicando il limite massimo posto dalla dirigenza e portandola, ipoteticamente, da 30 a 35 anni se il primo di questi due termini è quello massimo previsto dall’offerta al cliente.
Oltre il 60% dei mutui-casa accesi ha una durata superiore ai 15 anni; la durata media dei mutui-casa è costantemente salita dal 2000 in poi, attestandosi, alla fine del secondo semestre del 2006, attorno ai 26 anni. Questo perché gli importi erogati sono solitamente elevati per cui non può che scegliersi una durata lunga; ciò è confermato dal fatto che l’importo medio del singolo mutuo è mediamente cresciuto col passare del tempo, attestandosi, nel primo semestre del 2006, intorno ai 105.000 euro e nel secondo intorno ai 120.000.
La durata del mutuo è strettamente connessa con l’età anagrafica del richiedente, nel senso che più il contraente è giovane, più è probabile che scelga un mutuo a lungo termine: i redditi percepiti all’inizio dell’attività lavorativa sono infatti inferiori rispetto a quelli di epoche lavorative successive. Questo fatto incide infatti sulla sostenibilità della rata (vedi infra) per cui, per riuscire ad essere ragionevolmente certi di essere capaci di sborsare ogni mese una somma alla banca in
modo costante bisogna che il cliente scelga una rata di un ammontare contenuto, allungando in tal modo la durata.
Questo dal punto di vista del cliente. Spesso però sono le stesse banche a porsi questo tipo di problemi e a risolverli per il cliente, inserendoli come variabile gestionale. Alcune di esse infatti non concedono mutui-casa a soggetti che hanno un’età avanzata, nel presupposto che, in caso di morte del contraente, il credito abbia più probabilità di voltarsi in sofferenza. Così, su 29 banche monitorate dalla stampa specializzata, ben 21 pongono un limite d’età: per la maggioranza è 75 anni, ma c’è chi lo pone ben al di sotto (55) e chi al di sopra (85)43. Inserire un paletto come quello del limite di età condiziona in una certa misura l’agire bancario e serve a delimitare in modo preciso anche il target di clientela su cui la banca intende agire.
I mutui ultraventennali però, hanno l’inconveniente del probabile cambiamento della situazione economica, finanziaria, patrimoniale e sociale del contraente che può degenerare verso una situazione di insolvenza nei confronti della banca. Qualora questo accada, è possibile che egli cerchi di modificare, mediante una richiesta alla banca debitrice, la durata del mutuo cercando un accordo che la adatti, per quanto possibile, alle proprie esigenze; in tal caso avremo una variazione in corso d’opera della durata del contratto, nel senso che questa si allungherà o si accorcerà, mediante rinegoziazione del mutuo o estinzione anticipata dello stesso. Senza quindi voler anticipare temi che saranno trattati nelle sedi opportune, possiamo affermare che la durata del contratto non è spesso la stessa dall’inizio alla fine dell’operazione; in molti casi questa varia, adattandosi nel corso degli anni alle mutate esigenze della clientela.
La durata media di mutui è salita dai 10-15 anni del 2003 agli oltre 26 del 2006, contemporaneamente agli importi erogati, anch’essi passati nello stesso periodo da 90.000 euro ad oltre 120.000. La crescita dei due aggregati procede di pari passo perché fra di loro strettamente legati; questi dati sono da interpretare come il sintomo di un fabbisogno crescente di risorse finanziarie esterne per l’acquisto della prima abitazione a causa della sempre più scarsa mancanza di risparmi presenti nelle famiglie italiane e dei prezzi degli immobili cresciuti costantemente negli ultimi anni.
Il fenomeno dell’allungamento della durata media dei mutui contratti in Italia coincide con un periodo di strutturazione di nuovi prodotti che superano anche la durata massima tradizionale di 30 anni; è quindi abbastanza logico pensare che l’aumento della durata media dei mutui sia un fattore strutturale del prodotto e che nei prossimi anni, seppur non vi sarà un aumento ulteriore della durata media dei mutui, il dato rimarrà stabile, senza nessun regresso. Questo fatto porta con sé alcuni problemi, primo fra tutti quello della più alta probabilità di insolvenza del cliente, che la banca
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dovrà affrontare con strategie adeguate, in particolar modo concentrandosi sulla figura del cliente: non quindi l’espansione del credito a tutti i costi, ma l’analisi approfondita del merito creditizio di ciascun soggetto che si presenta alla banca. Altro problema che qui si accenna è il riposizionamento dei prodotti a più breve scadenza che, dato questo scenario, dovrebbero avere nel futuro meno sottoscrizioni di un tempo; se la banca vuole continuare a vendere questi prodotti è necessario che scelga bene il segmento di clientela al quale indirizzare il prodotto.