La rata è l’ammontare di denaro, comprensivo solitamente di una parte di capitale preso a prestito che così viene restituito e di una parte di interessi, che, a scadenze prestabilite, il cliente deve pagare alla banca. Viene in questo modo ad essere formata da due parti, una quota capitale ed una quota interessi, la cui somma costituisce l’ammontare dovuto dal cliente.
La rata per la verità può essere formata anche dalla sola quota capitale o dalla sola quota interessi. Nel secondo caso si parla di preammortamento: si tratta di quel periodo di tempoin cui il cliente paga solamente la quota interessi. Fino a non molto tempo fa questo periodo, laddove esistente, non superava l’anno, ma ad oggi (gennaio 2007), grazie all’introduzione della flessibilità delle formule, alcune banche offrono prodotti con lunghissimi periodi di preammortamento, fino ad otto anni; nell’intenzione dei gestori tali formule sono dirette ad attirare le categorie dei più giovani, agevolando loro il credito. Il primo tipo di rata, quello in cui si paga solamente la quota capitale, fino a non molto tempo fa non era nemmeno contemplato nei mutui-casa; si trovava, come si trova tuttora, in certi tipi di finanziamenti di ammontare particolarmente elevato, in cui la banca lascia ai clienti parecchi gradi di libertà nella restituzione del prestito. Ad oggi invece, alcune banche hanno modellato la loro offerta dei mutui-casa introducendo l’ammontare di una rata finale molto più cospicua di quelle normalmente praticate; se poi il cliente non riesce a rimborsare nei tempi stabiliti una rata così elevata, la banca permette sempre una rateizzazione.
E’ importante per la banca stabilire con ponderazione l’ammontare della rata perché essa costituisce l’immagine che questa ha nei confronti del mercato acquirente. Se l’ammontare è troppo elevato rispetto alle banche concorrenti, il cliente opterà per la concorrenza, senza considerare spesso gli elementi che hanno portato alla definizione di una rata più bassa. Così il cliente sarà maggiormente attratto da una rata di minore importo, ma con durata del mutuo più lunga, piuttosto che una rata di ammontare superiore, ma con una durata più breve.
Siccome l’ammontare della rata dipenderà imprescindibilmente dalla somma richiesta e dal tempo di restituzione la banca non lo dichiara al momento dell’offerta generica al pubblico, ma solo allorquando il cliente formula alla banca una precisa richiesta di finanziamento.
La scelta di una rata con un ammontare predefinito anziché con un altro infatti non è indifferente per il cliente, che la sceglierà in base alle sue possibilità reddituali. Ci deve essere insomma una forte congruenza tra l’ammontare della rata da pagare e il reddito percepito dal contraente: è questo il concetto di sostenibilità della rata. Il rapporto tra le due grandezze è di 1:3: la rata non può superare un terzo delle entrate del contraente; in caso di una coppia in cui entrambi lavorano deve essere un terzo della somma dei redditi dei due. Tale rapporto deve essere mantenuto per tutto il periodo di rimborso del mutuo.
Il problema della sostenibilità della rata si pone la prima volta al cliente al momento della stipula del contratto di mutuo; in quella sede egli deciderà per la rata più congrua a lui in quel preciso momento. Col passare degli anni tuttavia, le situazioni possono cambiare, spesso in peggio, qualche volta in meglio. Se si verifica quest’ultima ipotesi e i redditi del contraente sono aumentati, allora costui può pensare di chiedere alla banca di modificare la rata al rialzo per poter estinguere in un minor tempo il proprio debito. La rata dunque, può non essere costante nel tempo, ma salire (o scendere) a seconda delle esigenze e dei redditi che aumentano o diminuiscono nel corso del tempo. La sostenibilità infatti è rappresentata da un rapporto e come tale sempre uguale a se stesso, ma i valori che compongono questo rapporto possono mutare nel corso del tempo; in tutto ciò, la rata è l’elemento chiamato a svolgere il ruolo di variabile dipendente dal reddito, nel senso che se diminuisce il reddito deve diminuire anch’essa.
L’ammontare della rata è direttamente legata al tasso di interesse: più alto è il tasso più alta è la rata; e siccome il tasso è strettamente legato alla durata, ne discende che più lungo è il mutuo più elevato è il tasso più alta è la rata. Da qui deriva che durata e tasso condizionano inevitabilmente l’ammontare della rata che sarà quindi funzione di queste due variabili.
a) costanti
La rata si dice costante quando la somma delle quote capitali e interessi rimane uguale per tutto il periodo di ammortamento del prestito. Questo tipo di rata è legata naturalmente al tasso fisso; se infatti il tasso di interesse rimane costante per tutta la durata del mutuo, allora, nei piani di ammortamento alla francese, laddove la rata rimane per definizione costante lungo tutto il lasso di tempo dedicato alla restituzione del debito, non sorgeranno problemi nel seguire costantemente e alla lettera il piano costruito all’inizio del periodo. Se invece il tasso è variabile, solitamente la rata
è anch’essa variabile, ma, come abbiamo già avuto modo di dire quando si è parlato dei tassi, esiste una tipologia di mutuo che offre la garanzia della rata costante pur in presenza di tasso variabile: si tratta del mutuo a rata costante e a tasso variabile, in cui l’elemento flessibile è rappresentato dalla durata, che si allungherà in funzione della variabilità del tasso.
In presenza di aumento dei tassi di interessi, la banca ha un altro strumento per cercare di arginare il rialzo del tasso: la diminuzione dello spread. Nella pratica questo è quello che è accaduto nei primi mesi del 2006, quando le banche si sono trovate a fronteggiare il problema dell’aumento dei tassi da parte della BCE. Onde evitare la contrazione del mercato dei mutui, hanno deciso in molti casi una diminuzione dello spread loro dovuto sui mutui di nuova stipulazione, offrendo nel contempo l’opportunità a coloro che avevano contratto un mutuo a tasso variabile di beneficiare del tasso di maggior favore mediante rinegoziazione o ristrutturazione del mutuo in essere.
Il prodotto a spread ribassato, offerto ai nuovi potenziali clienti, è sicuramente più appetibile rispetto agli omologhi a tasso variabile che avranno allora risentito del rialzo dei tassi. In questo modo la rata, seppur non rimanga probabilmente costante nel passaggio dal nuovo al vecchio tasso, tende comunque ad avvicinarsi a tale categoria.
La rata costante dà la certezza al cliente di un esborso sempre uguale per tutto il periodo di ammortamento, vantaggio non indifferente per chi vuole programmare le uscite familiari a lungo termine. Si risolve così alla radice il problema della sostenibilità dell’ammontare pagato dal cliente mensilmente; se infatti questo è fisso per tutta la durata del debito, detto problema trova una sua soluzione fin dal primo momento. Si può porre il problema, col passare degli anni, dell’aumento del reddito e quindi della possibilità di aumento dell’ammontare della rata, ma, in presenza di rata costante, si è sicuri della sostenibilità della rata per tutto il periodo di ammortamento, a meno ovviamente di perdita del lavoro o di decesso.
La sostenibilità della rata può essere garantita anche dalla possibilità, offerta da alcuni istituti, di sospendere il pagamento della rata per un predeterminato lasso di tempo, in caso di temporanea difficoltà del debitore. Questo permette di evitare gli interessi di mora e, nel contempo, di reperire le risorse finanziarie necessarie al pagamento della rata.
La rata può avere cadenza mensile, bimestrale, trimestrale, quadrimestrale, semestrale o annuale. La più diffusa è quella mensile; le più elevate di ammontare sono invece le semestrali. Spesso la banca fa pagare al cliente, al momento della riscossione della rata, le spese di gestione del mutuo, indipendenti dall’ammontare del prestito e molto variabili da banca a banca44. A voler essere precisi, poche sono le banche che non richiedono tale pagamento45. Questa richiesta si giustifica con
44
Si va da 1,20 euro (Cariparma e Piacenza) a 10,75 euro (Micos Banca). Fonte: Il Sole24Ore, 25 luglio 2005, pag. 43.
45
Si tratta di Banca di Roma, Banca Mediolanum, Banca Sella, Banca Ucb, Banco di Sicilia, BHW, Banca Intesa e Woolwich su 22 banche considerate. Fonte: Il Sole24Ore, 25 luglio 2005, pag. 43.
il fatto che le banche mettono a disposizione del cliente una certa somma per un periodo di tempo molto lungo; nel caso in cui la banca conceda una rata semestrale o annuale, a tale motivazione si aggiunge quella della comodità di restituzione del debito con una frequenza così dilazionata nel tempo, permettendo una programmazione di pagamento del debito di più ampio respiro.
Consideriamo adesso le principali offerte bancarie a tasso fisso, e quindi a rata costante. Le rate variano entro un range abbastanza contenuto, e sono funzione diretta del tasso di interesse; diminuiscono inoltre con l’aumentare della durata.
Diamo di seguito le rate minime e massime per i mutui-casa in scadenza a 10, 15 e 20 anni presenti sul mercato nel luglio del 2006:
- Mutuo-casa a 10 anni: rata più bassa: 1.258 euro (Banca Sella); rata più alta: 1.323 euro (BPU);
- Mutuo-casa a 15 anni: rata più bassa: 943 euro (BNL); rata più alta: 1.015 euro (BPU);
- Mutuo-casa a 20 anni: rata più bassa: 801 euro (BNL); rata più alta: 863 euro (Banca Mediolanum).
I range sono rispettivamente di 65 euro per i mutui-casa a 10 anni, di 72 euro per quelli a 15 anni e di 62 euro per quelli a 20 anni; non esiste quindi una legge precisa e determinata che stabilisca la progressione che leghi i tre valori così determinati: si può soltanto affermare l’ovvietà che tali valori seguono l’andamento dei tassi di riferimento.
Merita infine precisare che la certezza della rata fissa non è un vantaggio soltanto per il cliente; anche la banca ne trae il suo beneficio, dato che per tutta la durata del mutuo avrà una fonte di reddito continua e certa, al sicuro dal ribasso dei tassi.
b) variabili
Per rata variabile si intende quel tipo di rata che varia al variare dei tassi di riferimento della BCE. Ogni volta che si modificano i tassi di interesse la banca ricalcola le rate adeguandole al mercato, aumentando o diminuendo la quota interessi sulla base delle variazioni operate dalla BCE. La rata si adatta dunque ai nuovi tassi, variando di importo. Come la rata costante è legata al tasso fisso quindi, così quella flessibile è legata a quello variabile.
In un periodo di bassi tassi di interesse come quello vissuto fino ad oggi, i contraenti che ricorrono alle rate flessibili sono stati e rimangono ad oggi la maggioranza fra quelli che hanno acceso un mutuo-casa. Questo ha ovviamente portato dal novembre 2005 ad oggi ad un aumento del
costo dei mutui a tasso variabile, e di conseguenza delle rate le quali, lentamente ma inesorabilmente, si sono avvicinate alle loro omologhe a tassi fissi.
A proposito di questo, riprendiamo l’esempio visto in precedenza46 di un mutuo ventennale a tasso variabile di importo pari a 100.000 euro stipulato nel settembre del 2005. In esso le rate sono aumentate con l’aumentare dei tassi di interesse BCE; più precisamente possiamo definire il seguente quadro dal novembre 2005 al luglio 2006:
- Nel novembre del 2005 (tassi di riferimento BCE al 2%) la rata annua a tasso fisso era di 7.976 euro, contro i 7.796 di quella a tasso variabile; la differenza tra le due era di 180 euro;
- Nel marzo del 2006 (tassi di riferimento BCE al 2,5%) la rata annua di un ipotetico mutuo stipulato in quell’istante di tempo a parità di altre condizioni, con tasso fisso era salita a 8.011 euro: la differenza è di 25 euro. Parallelamente, la rata variabile era salita a 7.876 euro, con una differenza con la rata precedente di 80 euro;
- Nell’agosto del 2006 (tassi di riferimento BCE al 3%) la rata annua del tasso fisso era di 8.319 euro, mentre quella del variabile era di 8.164 euro. L’incremento rispetto al periodo precedente era stato rispettivamente di 308 euro per il fisso e di 288 euro per il variabile.
Le differenze tra i due tipi di rate hanno seguito l’andamento delle curve dei tassi nel corso del tempo: erano di 180 euro nel novembre 2005 riducendosi a 135 nel marzo 2006, per poi risalire a 155 nell’agosto dello stesso anno. L’ultimo rialzo dei tassi ha prodotto un aumento considerevole del tasso fisso; ciò è dovuta al fatto che l’indice Irs ha risentito in modo brusco del rialzo dei tassi, spostandosi in un sol colpo di ben 4 punti percentuali. Si noti che questo fatto fa aumentare nuovamente la differenza tra i due tipi di rate, anche se la differenza è pur sempre inferiore a quella che era registrabile al momento del primo rialzo dei tassi.
Al momento della stipula di un mutuo, il cliente di solito non è lungimirante e non pensa ai possibili scenari macroeconomici a medio termine dell’economia europea; in parole povere non pensa che i tassi possano effettivamente aumentare; è attirato dal breve termine, per cui importanza al fatto che la rata sia bassa di qui ad un anno, senza pensare che potrebbe aumentare negli anni venturi. E’ questo uno dei principali aspetti della rata flessibile: costringe a porre il focus del cliente sul breve termine, facendogli in fondo dimenticare il futuro. Non sapendo infatti quale effettivamente sarà la dinamica dei tassi a lungo termine, il cliente parte inconsciamente dal presupposto che il tasso iniziale rimarrà costante per tutto il periodo del rimborso del mutuo, mentre invece non è così. Certo, se si guarda la serie storica degli ultimi quindici anni in Italia, notiamo che
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dall’avvento dell’euro i tassi si sono notevolmente stabilizzati e le oscillazioni non sono più quelle di una volta, ma i tassi continuano ad oscillare e i rialzi, seppur contenuti, continuano ad esistere.
Dal punto di vista della banca invece la focalizzazione sul breve termine porta a concentrare l’attenzione sul prodotto nei primi anni di vita, curando quindi tutti i particolari che invoglino ad acquistarlo ponendo meno attenzione a quelli riguardanti il mantenimento dello stesso.
Facciamo qualche piccola riflessione sulla sostenibilità della rata variabile. Supponiamo che l’aumento dei tassi di interessi porti ad una crescita della rata tale che questa risulta non esser più sostenibile per il cliente. In questo caso questi potrà sicuramente chiedere il blocco dell’ammontare della rata e la dilazione del debito residuo su un arco di tempo più lungo. Se però non pone tale tipo di richiesta la banca avrà tutto il diritto a richiedere il pagamento regolare delle rate e il cliente non potrà addurre come scusa del mancato pagamento, qualora questo si verifichi, l’impossibilità di sostenere la rata pattuita.
Negli ultimi tempi si è assistito all’aumento della stipula dei mutui a tasso fisso, nonostante il variabile rimanga largamente dominante, mentre il tasso variabile rimane sempre più conveniente, seppure non come un tempo. Questo scenario fa sì che la rata flessibile sia ancora inferiore a quella fissa; se tuttavia i tassi di interesse dovessero subire ulteriori rialzi, i due tipi di rate ridurrebbero ancora il loro spread. Personalmente non ritengo che i tassi della BCE si alzeranno così tanto da parificare le due rate; tuttavia, dando gli analisti per sicuri ulteriori rialzi dei tassi, ci sarà un ulteriore avvicinamento tra i due tipi di rate.
c) flessibile
Oltre ai due tradizionali modi sopra visti di intendere la rata del mutuo, ne esistono altri un po’ più innovativi di cui merita forse dare conto. La ragione è legata al fatto che esistono casi in cui la banca preferisce fornire una maggiore flessibilità al cliente e calibrare in questo modo il prodotto sulle esigenze del cliente; quando questo accade, abbiamo una molteplicità di situazioni.
Congelamento del pagamento delle rate. Già citato in precedenza, è quel particolare tipo di mutuo-casa che permette al cliente di congelare il pagamento di alcune rate per un certo periodo di tempo47. Forse più che di flessibilità della rata in questo caso si dovrebbe parlare di flessibilità della durata contrattuale, ma di fatto, per il periodo di congelamento delle rate, queste si azzerano, a tutto vantaggio di una durata superiore del mutuo.
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Rate su misura. L’importo della rata non è costante per tutto il periodo del mutuo, né tantomeno determinato dalla dinamica dei tassi, ma è stabilito dal cliente stesso secondo le sue esigenze, in accordo ovviamente con gli accordi stipulati48.
Pagamento dei soli interessi. Altra soluzione praticata da qualche istituto creditizio49 è quella di far pagare la sola quota interessi per tutta la durata del mutuo e di far scegliere al cliente le modalità di rimborso del capitale. Attenzione a non confondere questa modalità di rimborso del capitale con il periodo di preammortamento: questo infatti è un tempo predeterminato a priori, mentre il prodotto di cui si sta discutendo lascia completa libertà di scelta dei tempi in cui restituire il capitale preso a prestito.
Infine, concludiamo dicendo che la flessibilità della rata è diventata negli ultimi anni uno dei principali strumenti di marketing bancario, volta ad attirare la clientela. Se si pensa inoltre che fino a pochi anni fa, il massimo della flessibilità di una rata era di essere crescente o decrescente secondo un ben preciso piano di ammortamento, si può ben comprendere quanta strada da allora si sia percorso. Sicuramente l’aspetto innovativo della flessibilità della rata porterà le banche ad agire sempre di più su questa variabile, implementando sempre nuove combinazioni e trasformandola in una variabile primaria di carattere strategico.