Questione di non poca rilevanza sia per la banca che per il cliente è la percentuale di finanziamento rispetto al valore di acquisto dell’immobile. Quando il cliente si presenta alla banca infatti, ha già in mente l’immobile da acquistare e ne conosce il prezzo: si presenta dunque all’istituto creditizio con una precisa richiesta di finanziamento; la banca vaglia tale richiesta e decide quanta parte di tale richiesta soddisfare. Il rapporto tra l’importo erogato e il valore dell’immobile prende il nome, con terminologia anglosassone, di loan to value.
Nel loan to value devono rientrare anche le spese che devono essere affrontate nel caso in cui si proceda all’esecuzione forzata e che vengono anticipate dalla banca. La legge prescrive che tale tipo di spese siano liquidate in prededuzione al momento della liquidazione dell’attivo, in questo caso costituito dall’immobile ipotecato, né più né meno come succede nelle procedure concorsuali. In conseguenza di questo, la banca richiede sempre che il valore dell’immobile concesso in garanzia sia superiore rispetto al credito concesso al cliente. Il maggior valore dell’immobile concesso in
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Sono Banca Etruria e Banca Mediolanum ad offrire questo prodotto; addirittura in questo secondo caso – si tratta di
Mutuo Reflex – il cliente è libero di scegliersi il piano di rimborso che più gli aggrada, con un margine di libertà che
investe tutti i parametri del mutuo; penso che sia il mutuo più flessibile che esista sul mercato.
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garanzia permette alla banca di recuperare sia il capitale dato a prestito sia gli interessi maturati sia le spese da essa anticipate.
Solitamente la soddisfazione di questa richiesta è del 70-80% del valore dell’immobile; questo implica tuttavia che il restante 20% deve essere coperto, per così dire, da fonti proprie del contraente mutuo, principalmente i propri risparmi. La ragione principale sta nel fatto che se il prenditore del mutuo ha dei risparmi da investire è un soggetto potenzialmente più solvibile di uno che lavora già da un po’ di tempo e non ha messo nulla da parte. E’ sostanzialmente un indice di solvibilità del richiedente mutuo.
Le cose però sono cambiate negli ultimi anni e la forte espansione dei mutui ha portato le banche a costruire prodotti che offrono percentuali di copertura superiori al limite tradizionale dell’80%, fino a raggiungere il 100% del valore dell’immobile tanto che all’inizio del 2007 la percentuale dei mutui con loan to value superiore all’80% era di circa il 9%; un mercato florido che si preannuncia in espansione nei prossimi anni. Un’operazione sicuramente attuata per attirare anche quei clienti che non possiedono quel 20% in più necessario per l’acquisto dell’immobile, ma che non sarebbe mai potuta avvenire senza l’avvento in Italia delle società di mortgage insurance, vale a dire quelle compagnie assicurative che si accollano il pagamento delle rate residue in caso di insolvenza del debitore.
Un mutuo a copertura totale costa di più di un mutuo a copertura parziale sia perché è necessaria la stipula di una polizza assicurativa in più, sia perché sono superiori gli spread dovuti alla banca.
Ipotizzando l’accensione di un mutuo-casa ventennale da 150.000 euro nell’aprile del 2006, si hanno i seguenti risultati per quanto riguarda Isc (Taeg), spread e tassi nei due casi di copertura totale e parziale del valore dell’immobile riferiti ad un campione di banche che praticano entrambe le soluzioni.
Copertura 80% Copertura 100%
Banca ISC Spread Tasso ISC Spread Tasso
BAM 6,10% 1,60% 5,92% 6,26% 1,85% 6,17% Carige 5,61% 1,25% 5,42% 5,72% 1,35% 5,52% Banca per la casa 5,74% 1,30% 5,55% 5,92% 1,40% 5,65% B. pop. Emilia Romagna 5,75% 1,35% 5,53% 6,28% 1,85% 6,03%
B. pop. Milano 5,92% 1,50% 5,66% 6,34% 1,90% 6,06% Banca Toscana 5,75% 1,30% 5,56% 5,96% 1,50% 5,76% CR Firenze 5,72% 1,40% 5,50% 6,24% 1,90% 6% Credem 5,93% 1,35% 5,75% 6,20% 1,60% 6% Macquarie Bank 5,54% 1,30% 5,30% 5,80% 1,55% 5,55% Mediolanum 6,08% 1,60% 5,80% 6,50% 1,70% 5,90% Unicredit 5,98% 1,40% 5,75% 6,10% 1,40% 5,75% Woolwich 5,46% 1,10% 5,31% 6,27% 1,89% 6,10%
Tab. 2.4: Confronto tra tassi di un mutuo-casa avente lo stesso importo e la stessa durata a tasso fisso
Fonte: Rielaborazione dell’autore su Il Sole24Ore, 15 maggio 2006, Affari Privati, 15 maggio 2006, pag. II
Copertura 80% Copertura 100%
Banca ISC Spread Tasso ISC Spread Tasso
BAM 3,89% 1,25% 3,80% 4,45% 1,85% 4,40% Carige 4,34% 1,25% 4,15% 4,45% 1,35% 4,25% Banca per la casa 4,38% 1,30% 4,20% 4,51% 1,40% 4,30% B. pop. Emilia Romagna 4,41% 1,35% 4,25% 4,94% 1,85% 4,75% B. pop. Milano 4,31% 1,38% 4,13% 5,12% 2,15% 4,90% Banca Toscana 4,20% 1,60% 4,08% 4,41% 1,80% 4,28% CR Firenze 4,20% 1,40% 4,10% 4,71% 1,90% 4,60% Credem 3,66% 0,90% 3,57% 4,39% 1,60% 4,27% Macquarie Bank 4,34% 1,30% 4,15% 4,60% 1,55% 4,44%
Mediolanum 4,66% 1,60% 4,45% 5,08% 1,70% 4,55%
Unicredit 4,46% 1,40% 4,30% 4,56% 1,40% 4,30%
Woolwich 3,97% 1,20% 3,88% 4,77% 1,99% 4,67%
Tab. 2.5: Confronto tra tassi di un mutuo-casa avente lo stesso importo e la stessa durata a tasso variabile
Fonte: Rielaborazione dell’autore su Il Sole24Ore, 15 maggio 2006, Affari Privati, 15 maggio 2006, pag. II
Il mutuo a copertura totale può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. Il costo di questi due tipi di tassi è differente: sia lo spread che il tasso Isc per il variabile sono infatti superiori rispetto ai rispettivi omologhi per il fisso.
Il cliente che va dalla banca a chiedere un prestito si chiederà se sia più conveniente indebitarsi al 100%, senza quindi sborsare un centesimo del proprio, oppure se invece convenga prendere a prestito solo l’80% del prezzo dell’immobile, dando quindi fondo ai propri risparmi, spesso anticipando somme non indifferenti. La risposta non è univoca e dipende dalle caratteristiche dei vari elementi che compongono il mutuo. Per comprendere questa affermazione, si ricorre di seguito ad un esempio50.
Supponiamo che si voglia acquistare un immobile per un importo di 200.000 euro attraverso la stipula di un mutuo e che il mutuatario abbia di fronte a sé due scelte: contrarlo per il totale dell’importo oppure solo per 160.000 euro, pari all’80% del valore dell’immobile; supponiamo altresì che il cliente abbia a disposizione i 40.000 euro: la domanda che si pone è se sia più conveniente per lui utilizzare questa somma come acconto per l’acquisto dell’immobile oppure investirla in titoli dal rendimento sicuro.
Se si sottoscrive un titolo di Stato che abbia una durata pari a quella del mutuo contratto, ad esempio un BTP, con scadenza compresa tra i 15 e i 30 anni, il rendimento lordo è compreso tra il 4,38% e il 4,7%, ovvero, al netto dell’imposizione fiscale, tra il 3,5% e il 3,7%. Con un simile rendimento il potenziale cliente ottiene ogni anno 1.400 euro netti che, per un mutuo ventennale, sono 28.000 euro; sommati ai 40.000 risparmiati si ottiene la cifra di 68.000 euro. Se invece i 40.000 euro sono dati come acconto, il mutuo che viene contratto avrà rate più basse di 286 euro; moltiplicata tale cifra per 20 anni si ottiene la somma di 68.640 euro, quasi identica a quella del primo caso. Da ciò si deduce che ci può essere un equilibrio tra le due situazioni, come nel caso
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Tratto da QN, sezione Famiglia Spa, 29 ottobre 2006, pag. 29, articolo La rata è più alta ma alla fine conviene, a firma di A. T.
considerato, ma che, modificando i termini del contratto di mutuo, si modifica anche la convenienza a contrarre l’una o l’altra delle fattispecie esposte.
Ci si pone in questa sede un altro problema: se, una volta erogato l’importo, il cliente possa non acquistare più l’immobile per il quale si è richiesto il finanziamento, ma possa usare la somma a sua disposizione per comprare un altro immobile; se, in altre parole, possa disporre come desidera dell’importo erogato dalla banca. In questo caso la risposta risiede nell’analisi delle clausole contrattuali: qualora la banca leghi l’erogazione dell’importo all’acquisto di un preciso e determinato immobile, allora, nel caso in cui la somma sia distolta da tale fine, potrà chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione immediata di quanto messo a disposizione; qualora invece nulla dicano le clausole contrattuali, anche se il cliente ha indicato un certo immobile e ha fatto fare la perizia di stima su di esso, la banca nulla potrà pretendere. Dei due casi, quello che maggiormente tutela l’istituto creditizio è sicuramente il primo, ma non molte banche lo mettono in pratica; la tutela di cui si tratta infatti, è più psicologica che di altra natura. Il fatto che un mutuo sia utilizzato per l’acquisto di un immobile o per una puntata secca al casino infatti, è solo un problema del contraente; essendo però indice della sua buona fede è però possibile che in questo secondo caso egli sia quantomeno indolente nel cercare di ripianare il debito. L’uso che se ne fa del mutuo non è dunque un aspetto di secondaria importanza per la banca e la statuizione di paletti contrattuali al fine di arginare comportamenti scorretti da parte del cliente può considerarsi un utile strumento per evitare l’insorgere di situazioni spiacevoli.
Bisogna tenere conto che, oltre alle sopra menzionate percentuali, la banca stabilisce un importo massimo da erogare in valore assoluto. Tale importo varia molto da banca a banca: di solito oscilla intorno ad un massimo di 200.000 euro, ma in un caso è addirittura possibile un importo massimo di 2.300.000 euro pari all’80% del valore dell’immobile51. Le ragioni per cui tutte le banche danno un importo massimo finanziabile sono sia di contenimento del rischio, sia di mantenimento della sostenibilità della rata. La prima evita la concentrazione del rischio in capo ad uno stesso soggetto52, la seconda facilita il cliente nel pagamento della rata.
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Caso invero isolato e unico nel panorama dei mutui-casa offerti alla clientela retail; si tratta di Mutuo variabile di Banca per la Casa, gruppo Unicredit, che evidentemente vuole così raggiungere la più vasta platea di clienti possibile, anche quelli maggiormente facoltosi.
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Notiamo comunque che il problema della concentrazione del rischio è maggiormente sentito dalle piccole banche piuttosto che da quelle grandi, per le quali gli importi di cui si tratta nel lavoro sono abbastanza contenuti.