La più nota e comune delle garanzie richieste dalle banche a fronte dell’erogazione di un mutuo-casa è l’ipoteca di primo grado su un immobile. Questo può essere posseduto sia dal contraente mutuo sia da un terzo che si fa garante dell’importo mutuato.
Il valore del mutuo erogato è pari solitamente all’80% del valore dell’immobile prestato in garanzia, per una ragione tecnica. La soglia dell’80% è quella posta dalla Banca d’Italia come ammontare massimo dei finanziamenti ottenibili in rapporto al valore dell’immobile ipotecato nel caso di mutui fondiari. Si noti che questa è la stessa percentuale in rapporto al valore dell’immobile da acquistare che le banche erogano solitamente al cliente; naturalmente non bisogna confondere le due percentuali. Una è la percentuale erogata in rapporto al valore dell’immobile da acquistare, il c.d. loan to value; l’altra è la percentuale erogata in rapporto al valore dell’immobile dato in garanzia. Si tratta ovviamente di due importi distinti che vanno entrambi presi in considerazione ai fini dell’erogazione del mutuo.
L’ipoteca richiesta dalla banca è sempre di primo grado, perché, prescrivendo la legge un ordine delle ipoteche iscritte e concedendo alle spese del giudizio il privilegio della prededuzione, solo colui che ha iscritto ipoteca di primo grado ha realmente la possibilità di recuperare per intero il suo credito. Esiste un solo caso in cui l’ipoteca accettata dalla banca può essere di secondo grado: è quando la banca già possiede un’ipoteca di primo grado su quel determinato immobile per quello stesso cliente, per cui risulta maggiormente garantita se accende anche un’ipoteca di secondo grado. In tutti gli altri casi, la banca non accetta in garanzia un immobile già ipotecato.
Se il valore dell’immobile è superiore rispetto all’importo del credito l’ipoteca viene ovviamente iscritta per tale minore importo; può essere ridotta, nel caso in cui si tratti di credito fondiario, qualora siano stati eseguiti pagamenti in misura tale da estinguere almeno un quinto del debito residuo.
Per quanto riguarda l’estinzione dell’ipoteca, il decreto “Bersani-bis” (vedi infra) prevede una procedura diversa rispetto a quella ordinaria. Il codice civile infatti prescrive, ai sensi dell’art. 2882, che per l’estinzione delle ipoteche è necessario l’atto pubblico o l’autentica notarile e questo regime si è applicato anche all’estinzione delle ipoteche dei mutui-casa fino al 2 febbraio 2007, data di entrata in vigore del citato decreto; da allora la procedura è cambiata e le formalità prescritte dal codice per l’estinzione delle ipoteche non si applica più ai mutui nei quali una delle parti contraenti è una banca. In questi casi infatti, l’estinzione opera automaticamente decorsi trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione; per portare a conoscenza del conservatore l’avvenuta estinzione basta una semplice dichiarazione del creditore che la invia per conoscenza anche al debitore e il
conservatore estingue l’ipoteca entro un giorno dalla data della comunicazione mediante annotazione a margine. Nel caso in cui sussista un qualche motivo per cui l’ipoteca dovrebbe permanere, il creditore lo segnala nella dichiarazione alla conservatoria; la legge precisa poi che ai fini della dichiarazione di cui sopra non è necessaria l’autentica notarile. Questo fatto semplificherà notevolmente l’iter per l’estinzione delle ipoteche e farà risparmiare al cliente le spese notarili.
Questa nuova procedura però, pone una serie di problemi di non poco conto.
Innanzi tutto è stata modificata la procedura per la cancellazione dell’ipoteca, ma non quella per l’iscrizione che rimane tale e quale a come era in precedenza. Questo comporta una contraddizione: il contratto di mutuo viene stipulato per atto pubblico di fronte ad un notaio perché proprio questo atto pubblico costituisce titolo per iscrivere ipoteca, mentre per l’estinzione di questa stessa ipoteca l’atto pubblico non è più necessario; invece di fare le cose a metà, sarebbe allora meglio se anche per l’iscrizione dell’ipoteca si eliminasse il ruolo del notaio. In realtà questo è già più difficile perché il notaio al momento della stipula dell’atto non si limita soltanto a mettere una firma, ma controlla anche la legittimità delle clausole contenute nell’atto e garantisce che l’immobile dato in garanzia non sia già gravato da ipoteche, dando in questo modo la certezza della legalità dell’atto al creditore. Un ruolo quindi quello del notaio, sicuramente forte, e non sostituibile da generiche dichiarazioni di parte, almeno nella fase di stipula del contratto; evidentemente il legislatore ha pensato invece che nella parte finale il suo ruolo non fosse così pregnante, prendendo così la decisione di eliminare l’autentica notarile per la cancellazione dell’ipoteca.
Il secondo problema riguarda i costi. E’ vero che questi diminuiranno, però è anche vero che le banche tenderanno ad aumentare gli oneri per compensare il mancato guadagno della commissione che prendevano per l’inoltro della richiesta di cancellazione dell’ipoteca, inoltro mancando il quale l’ipoteca permaneva fino alla sua naturale estinzione, ossia 20 anni dall’iscrizione. Oggi la legge prescrive l’estinzione automatica dell’ipoteca, con obbligo di comunicazione da parte della banca; in questo modo l’iter procedurale dell’estinzione anticipata dell’ipoteca che esisteva fino all’inizio del febbraio del 2007 – richiesta alla banca del consenso alla cancellazione, richiesta della stipula di un atto pubblico ad un notaio e presentazione dell’atto alla Conservatoria – si semplifica in una comunicazione scritta, senza più l’obbligo di passare dal notaio, evitandone così i relativi costi.
Terzo problema è quello della mancata applicabilità della procedura descritta a tutti i tipi di mutuo; essa infatti è applicabile soltanto se sussistono determinati presupposti: a) il creditore deve essere una banca; b) l’ipoteca di cui si chiede la cancellazione deve essere stata iscritta a presidio di un mutuo e non di un altro credito. Il procedimento inoltre non si applica alle ipoteche legali o giudiziali, né alle procedure diverse dalla cancellazione. Il provvedimento è stato emanato per la
tutela del consumatore e per fargli risparmiare i costi del notaio; il tempo dirà se ne sarà valsa la pena. Tornando tuttavia al discorso iniziale, la mancata applicabilità della procedura agli altri tipi di mutuo renderà questi ultimi meno competitivi, con qualche problema dal lato della concorrenza; i prodotti, infatti, seppure soddisfino esigenze diverse, sono pur sempre dello stesso genere.
A volte, all’ipoteca viene aggiunta la fidejussione in qualità di garanzia per così dire “complementare”; con essa la banca è maggiormente tutelata dall’insolvenza del debitore. A quanto mi risulta nessuna banca la ammette invece come unica forma di garanzia.
Può accadere invece che per clienti molto facoltosi o già conosciuti dalla banca non venga richiesta alcun tipo di garanzia. In questo caso, però, chi accende il mutuo-casa non lo fa perché gli mancano le disponibilità liquide per acquistare un appartamento; le ragioni sono di puro investimento. Il soggetto in questione ha calcolato insomma che non gli conviene disinvestire il patrimonio per procurarsi la liquidità necessaria all’acquisto; per lui la redditività del patrimonio investito è quindi superiore al costo del mutuo.
Merita fare infine un cenno sul recupero crediti in relazione alle garanzie offerte. I tempi delle procedure esecutive giudiziarie in Italia sono di molto superiori rispetto alla media europea (sette anni e mezzo contro poco più di uno del resto d’Europa) e spesso non riescono a raggiungere pienamente il loro obiettivo, il recupero totale del credito. Per questa ragione le banche tendono a facilitare il più possibile il cliente al momento della crisi e non cominciano procedure giudiziarie se non quando questa sia l’unica possibilità rimasta.
Al fine di snellire l’iter procedurale, le banche, dietro la spinta di un’iniziativa promossa dall’ABI, hanno cominciato nel 2002 a stringere accordi con i tribunali che indicono le aste giudiziarie, tanto che ad oggi, la maggior parte delle sedi giudiziarie italiane ha stretto una convenzione con le banche aderenti all’iniziativa53. Questa consiste nell’indicare, nel bando in cui si comunica la messa all’asta di un immobile, uno o più istituti creditizi a cui chiunque sia interessato all’aggiudicazione, può rivolgersi per ottenere un finanziamento con cui far fronte al pagamento dell’immobile nel caso in cui il cliente riesca realmente a vincere l’asta. In pratica, quando viene pubblicato un bando d’asta, gli istituti aderenti alla convenzione si mettono a disposizione di coloro che intendono partecipare all’aggiudicazione ma non hanno le risorse finanziarie sufficienti per poterlo fare. Precisiamo che tale procedura è ammessa solo per le procedure concorsuali.
I clienti si rivolgono alle banche aderenti all’iniziativa e chiedono un mutuo per quale determinato immobile. L’ammontare dell’erogazione anche in questo caso non può superare l’80% del valore dell’immobile che si intende acquistare. Segue una tradizionale istruttoria di affidamento,
53
Si veda su questo tema l’articolo comparso su Affari & Finanza, supplemento del quotidiano La Repubblica, in data 11 aprile 2005 e, per quanto riguarda le motivazioni dell’iniziativa, l’intervista al responsabile del settore affari legali dell’ABI ivi riportata.
alla fine della quale la banca dichiara la sua disponibilità o non disponibilità a finanziare il cliente. Se la risposta è positiva i due soggetti stipulano un preliminare di mutuo con il quale la banca si impegna ad erogare la somma per l’acquisto dell’immobile in caso di aggiudicazione all’asta; qualora il cliente non dovesse aggiudicarsi l’asta, il preliminare si scioglie automaticamente e nessuna somma è trasferita dalla banca al cliente.
La procedura risponde a due precise esigenze, una del cliente, l’altra dei singoli Tribunali. La prima è che in questo modo si fa accedere soggetti che non avrebbero altrimenti le risorse finanziarie disponibili all’acquisto di immobili alle aste giudiziarie; la seconda è che, attraverso il canale del finanziamento bancario si tenta di velocizzare l’iter giudiziario del fallimento che in Italia ha tempi molto lunghi.