Un capitolo molto importante e spesso non preso in sufficiente considerazione sia dal cliente sia dalla banca, che potrebbe farne una leva di marketing strategico, sono i costi non immediatamente percepibili dal cliente, i c.d. oneri accessori. Si tratta di tutti quei costi che fanno da cornice all’operazione in sé e con la quale costituiscono un tutt’uno, nonostante che il nome richiami l’idea (falsa) che siano un qualcosa che può esservi come non esservi; in realtà gli oneri accessori non solo sono presenti in qualsiasi contratto di mutuo stipulato da qualsiasi banca, ma ne costituiscono parte integrante.
Gli oneri accessori si concentrano specialmente nella parte iniziale e in quella finale della vita di un mutuo, mentre sono poco presenti nella fase di pagamento delle rate. La loro entità varia ovviamente da banca a banca; di solito sono comunicati al cliente al momento della richiesta delle informazioni da parte di questo.
Non esiste un’elencazione completa degli oneri accessori, poiché sotto questa denominazione vanno costi fra di loro molto diversi; in questa sede cercheremo di vederne i principali, cercando per quanto ci concerne di essere i più esaustivi possibili.
Spese di istruttoria. Sorgono al momento in cui il cliente inoltra formale richiesta di erogazione del mutuo alla banca prescelta e sono dovute anche se la domanda è respinta; è in sostanza il costo che la banca sostiene per l’analisi che esegue circa la solvibilità del richiedente e la solidità delle garanzie in relazione alla richiesta di mutuo.
I costi di tale fase preliminare alla stipula del vero e proprio contratto variano enormemente da istituto a istituto, passando attraverso tutte i casi possibili:
I) Vi sono banche – ma sono la minoranza - che non addebitano nulla al cliente; in questi casi la convenienza del cliente a richiedere un preventivo su un mutuo-casa, anche non è compiutamente convinto a chiedere il mutuo a quella determinata banca è massima; la banca da parte sua, farà pagare di più il cliente nelle fasi successive;
II) Altre banche fanno pagare una somma forfetaria, non legata cioè all’importo concesso; anche in questo caso la convenienza del cliente a richiedere il preventivo senza essere completamente certi di richiedere il mutuo;
III) Altre banche addebitano una percentuale sull’importo concesso e che verrà con certezza erogato;
IV) Altre ancora addebitano anch’esse una percentuale sull’importo erogato, ma stabilendo un importo minimo ed uno massimo entro cui oscilla tale percentuale.
Nel caso in cui si paghi una cifra forfetaria si ha una molteplicità di situazioni, con importi che variano anche di parecchie centinaia di euro da una banca all’altra. Il limite minimo è di 180 euro, quello massimo di 600 euro54; in certi casi non vi è una somma fissa da pagare, ma si varia da un minimo ad un massimo.
Fra tutte le ipotesi analizzate la più giustificabile, se così si può dire, agli occhi di un cliente che non sa nulla delle spese effettivamente sostenute dalla banca per l’istruttoria, è quella dell’addebito delle spese di istruttoria in percentuale all’importo effettivamente erogato. Si evita così il fastidio psicologico di vedersi altrimenti addebitata la stessa cifra per l’analisi del suo fido sia che avesse richiesto 50.000 euro oppure 200.000.
Perizia di stima dell’immobile dato in garanzia. Se l’importo è sufficientemente elevato, solitamente la banca vuole essere certa del valore dell’immobile su cui si iscrive ipoteca e richiede a tal fine una perizia ulteriore rispetto al valore dichiarato dal cliente al momento della richiesta di finanziamento. Tale perizia è completamente a carico del cliente, e proprio per questa ragione la banca la richiede soltanto nel caso di importi elevati; l’aggravio dei costi infatti non è indifferente. Non solo: la richiesta da parte della banca di compiere un’ulteriore perizia sull’immobile da concedere in garanzia, si giustifica meglio di fronte ad un cliente se l’importo da erogare è elevato.
Tre sono le possibilità che si verificano in relazione alla scelta del perito. La prima è che siffatta scelta venga fatta dalla banca, senza che il cliente abbia in alcun modo voce in capitolo. La seconda è che venga lasciata alla completa discrezionalità del cliente. La terza è che la scelta venga compiuta dal cliente sulla base di un elenco di nominativi fornito dalla banca; in pratica una via di mezzo tra le due ipotesi precedenti.
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Anche per quanto riguarda il costo della perizia abbiamo tre ipotesi. La prima è che sia incluso nelle spese di istruttoria e quindi, almeno all’apparenza, gratuito. E’ ovvio che non lo è e che il costo della perizia è compreso nelle spese di istruttoria, però questa operazione permette alle banche di attirare maggiormente i clienti. La seconda è che sia il perito a comunicare al cliente quanto dovuto sulla base di una fattura ad esso indirizzata; la terza infine prevede che sia la banca a richiedere il pagamento per il perito, fungendo così da intermediario.
Il rapporto triangolare banca-cliente-perito si risolve dunque in modi diversi a seconda delle prassi e degli usi dei singoli istituti creditizi.
Costi di incasso della rata. Al momento del pagamento della rata, molte banche chiedono al cliente una somma a titolo di costo di gestione. Questo importo è più frequente e più elevato nel caso di rate con periodicità dilazionata nel tempo, ma spesso è presente anche in caso di rate mensili.
La variabile in questione dunque, dipende solitamente da due fattori: la periodicità della rata e l’importo erogato, in una relazione inversa con il primo e diretta con il secondo, anche se non è assolutamente detto che non possano esistere costi di incasso molto elevati anche per una rata mensile.
Oltre a questi, bisogna menzionare anche la durata del mutuo tra le variabili che influenzano l’andamento dei costi di gestione: più lunga è la durata infatti, più alti saranno i costi di gestione.
Assicurazione. Nei contratti di mutuo è obbligatoria per legge l’assicurazione contro incendio e scoppio dell’immobile dato in garanzia, due eventualità invero molto rare a verificarsi. Questo tipo di assicurazione è solitamente a copertura proporzionale; questo significa che il valore coperto dalla compagnia è solamente quello della perizia di stima dell’immobile stilata al momento della richiesta di mutuo. Nel caso in cui si verifichi uno degli eventi per cui esiste la copertura assicurativa, la banca perde la differenza tra il valore dell’immobile al momento dell’evento catastrofico e quello al momento della stipula del contratto, sempre che il danno sia superiore al valore dell’immobile in perizia.
Per ovviare a tali problemi, le compagnie di assicurazione offrono il contratto a “primo rischio assoluto”, che copre per l’intero il danno subito indipendentemente dalla stima effettuata in sede di stipula del contratto.
I costi delle due polizze assicurative variano enormemente da banca a banca. C’è un’esigua minoranza di banche che non fa le pagare55; a fronte di queste eccezioni il panorama è molto vasto.
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Me ne risultano solo tre: Banca Ucb (prodotto Uno&Più Variabile protetto) e Banco di Brescia (prodotto Mutuo
soluzione), Ing Direct (prodotto Mutuo Arancio Variabile). Fonte: Il Sole24Ore, 27 febbraio 2006, Affari Privati, pag. II
Si va da un minimo di 60 euro (Credito Emiliano, prodotto Variabile) ad un massimo di 880,20 (Banca di Roma, Mutuo variabile).
Per quanto riguarda invece le modalità di pagamento di tali assicurazioni, di solito è quello una tantum; si paga una volta per tutte, di solito all’inizio del periodo di ammortamento. D’altra parte le cifre sono molto basse, per cui il cliente non farà difficoltà a pagare in una volta sola. Da notare che comincia a farsi strada in qualche banca il pagamento rateale.
La legge stabilisce le assicurazioni minime per tutelare la banca da eventi catastrofici contro la propria garanzia, ma nulla vieta di stipularne altre; anzi, negli ultimi anni si è proprio assistito al fenomeno dell’aumento da parte delle banche delle richieste di stipula di polizze assicurative volte a tutelarla dal rischio di credito. Tale richiesta concerne solitamente le assicurazioni vita, infortunio, malattia, inabilità temporanea del cliente. Questo fenomeno è dovuto ai cambiamenti in atto nell’economia e nella società italiana. Negli ultimi si è assistito ad una aumento delle richieste e delle erogazioni dei mutui-casa, segno che gli italiani hanno maggiore desiderio di acquistare l’appartamento dove andare ad abitare d un tempo; questo legittimo desiderio si scontra con una situazione economica al livello di paese molto più difficile di un tempo, specialmente per quanto riguarda le certezze sul posto di lavoro. Da qui discendono in maniera abbastanza naturale i contratti con le compagnie di assicurazioni il momento in cui si stipula un mutuo.
Le assicurazioni facoltative (per la legge) possono essere soltanto consigliate dalla banca oppure previste dal contratto. E’ importante notare come, in quest’ultimo caso, le assicurazioni diventino parte integrante della formula di mutuo proposta dalla banca, in un’ottica di strategia di offerta del mutuo globalmente inteso56.
Le maggiori certezze, si sa, hanno un costo; così quelle derivanti dalle assicurazioni facoltative che costano molto di più delle tradizionali incendio e scoppio, di solito nell’ordine di qualche migliaia di euro. Per quanto riguarda le modalità di pagamento, sono previsti sia gli esborsi una tantum, sia le più tradizionali rate, sia addirittura la totale libertà di scelta delle modalità di pagamento.
Spese notarili. Non dipendono dalla banca, ma dalle tariffe professionali applicate dal notaio. Le possibilità nella scelta del notaio sono simili a quella che si sono viste per la scelta del perito. A volte esso è indicato dalla banca, altre volte è scelto dal cliente sulla base di una serie di nominativi forniti dalla banca, altre volte ancora la scelta è a discrezione del cliente.
Essendo una variabile indipendente dalla volontà della banca, le spese notarili non entrano a far parte delle leve su cui gli istituti creditizi possono agire per attirare la clientela.
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A titolo di esempio, Banca Woolwich richiede obbligatoriamente l’assicurazione contro gli eventi catastrofici nel mutuo denominato Variabile Web; al contrario di molti suoi concorrenti però, non fa pagare costi di gestione, finanzia fino al 95% del valore dell’immobile e così via.
Imposta sostitutiva. L’erogazione del finanziamento a titolo di mutuo è soggetto ad imposta sostitutiva in una misura variabile dallo 0,25% al 2% dell’importo erogato.
La misurazione precisa degli oneri accessori non è sempre agevole, sia perché con cifre elevate i clienti non stanno troppo a guardare pochi euro in più o in meno, sia perché non è spesso semplice distinguere tra i diversi costi sparsi per un contratto. Una misura precisa di tali costi si può avere mediante il Taeg, che, come abbiamo già detto, è dato dal rapporto tra i costi totali del mutuo e l’ammontare del mutuo stesso. Calcolandolo per ogni mutuo, quello che ha il Taeg più basso è quello maggiormente conveniente.
Il problema principale di tale tipo di indice è che vanno individuati specificatamente tutti i costi del mutuo e spesso questa non è una cosa di semplice attuazione. Da notare comunque che il Taeg costituisce un utile strumento non solo per il cliente, ma anche per la banca che può realmente capire il vantaggio competitivo che mediante questo strumento ha nei confronti della concorrenza.