Tutela del convivente contro terzi nella locazione

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A seguito dell’emissione del provvedimento di assegnazione della casa familiare all’interno del processo instaurato da persone stabilmente conviventi con prole, il convivente more uxorio che risulti assegnatario subentra a pieno titolo nel contratto di locazione con i connessi diritti, poteri e doveri: da quel momento in poi il rapporto di locazione in capo all’originario convivente conduttore si estingue e nei confronti dei terzi, in particolare il locatore, titolare del contratto risulterà il convivente in favore del quale il provvedimento di assegnazione è stato emesso. Ciò vale non solo nel caso in cui il contratto di locazione sia stato sottoscritto da uno solo dei conviventi, ma anche di sottoscrizione congiunta, ad opera dunque di entrambi gli ormai ex conviventi: in tale evenienza il convivente assegnatario succede idealmente nella quota del non assegnatario, e si avrà in senso figurativo la riconsegna dell’immobile adibito a casa familiare dall’originario conduttore al locatore, ed allo stesso tempo la consegna del bene destinato alla funzione di casa familiare della coppia di fatto dal locatore al partner nuovo conduttore. I diritti e doveri del locatore terzo alla coppia di fatto, derivanti dal contratto di locazione, nei confronti del nuovo partner convivente (in seguito alla crisi avvenuta all’interno del rapporto) possono trovare la loro causa, oltre nel provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare, anche nell’accettazione di costui a norma dell’art. 1407 c.c. : tale articolo prevede che se una parte del contratto, come il locatore, ha acconsentito preventivamente alla volontà dell’altra parte di sostituire a sé un’altra persona, quale il convivente more uxorio, nei rapporti derivanti dal contratto la sostituzione è efficace nei suoi confronti a partire dal momento in cui le è stata notificata, se contenuta in atto scritto, o in cui essa l’ha accettata. Dunque, gli effetti della cessione del contratto nei confronti del locatore ceduto si produrranno dal momento in cui costui l’abbia accettata in ipotesi

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preventivamente oppure successivamente alla cessione stessa, oppure gli sia notificata.

In entrambe le ipotesi di provvedimento di assegnazione ed accettazione da parte del locatore terzo, al nuovo conduttore convivente saranno opponibili le eccezioni derivanti dal contratto di locazione in quanto successione ope legis, e sarà tenuto inoltre all’adempimento delle obbligazioni scadute ed insolute conformemente ai principi generali in materia di successione nel contratto101.

Un problema di rilievo è stabilire l’esatto termine iniziale o dies a quo della decorrenza della successione nel contratto da parte dell’ ex convivente del conduttore originario in caso di assegnazione della casa familiare al primo: la soluzione maggiormente prospettabile da un punto di vista logico e giuridico è che la successione nel contratto di locazione decorra dalla data in cui il provvedimento di assegnazione è stato emesso, in quanto si tratta di una successione ex lege la quale produce effetti indipendentemente dalla volontà e dall’accettazione del locatore.

Un acceso dibattito si è formato in relazione alla necessità della comunicazione al locatore dell’intervenuta successione nel contratto di locazione da parte dell’assegnatario, prospettabile come essenziale per opporre gli effetti della successione stessa al locatore oppure non necessaria ai fini della sua opponibilità: poiché si tratta appunto di successione ex lege, la successione del convivente assegnatario della casa familiare produce i propri effetti giuridici a prescindere dall’onere informativo nei confronti del locatore. Tuttavia è auspicabile che al convivente assegnatario comunichi, anche senza alcuna formalità, l’intervenuta successione dalla data del

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Ceccherini, I rapporti patrimoniali nella crisi della famiglia e nel fallimento, Giuffrè, pag. 542.

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provvedimento di assegnazione, per ragioni quantomeno pratiche onde evitare opposizioni da parte del locatore in buona fede102. Il limite temporale finale, o dies ad quem, dell’opponibilità al terzo locatore del provvedimento di assegnazione della casa familiare in virtù del quale è avvenuta la successione ope legis nel contratto da parte del convivente del conduttore inoltre non può essere prolungata oltre il termine della naturale scadenza b origine convenuta del contratto di locazione: per il locatore sarebbe oltremodo pregiudizievole e contra legem che il contratto di locazione permanga fino a che il provvedimento di assegnazione produca i suoi effetti. Come statuito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, il locatore consente a un soggetto diverso dall’originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, ma ha comunque il diritto di riottenere alla scadenza dello stesso la disponibilità dell’immobile ed in tal caso il provvedimento di assegnazione cede di fronte al suo diritto.

Nell’ipotesi in cui, a seguito di assegnazione della casa familiare, il convivente assegnatario non originario conduttore cessi di abitare nell’immobile spontaneamente oppure a seguito di modifiche o revoca del provvedimento stesso, occorre ribadire che è la successione contrattuale che si verifica ex lege da parte del convivente(ormai ex) more uxorio del conduttore originario è indubbia. Pertanto, l’originario conduttore che manifesti l’intenzione di voler riassumere la sua precedente posizione contrattuale non potrà fare altro che stipulare un nuovo contratto di locazione avente ad oggetto proprio la casa ormai ex familiare, previo consenso od accordo del terzo locatore. Così si è espressa la Corte di Cassazione103 sottolineando l’estinzione del contratto di locazione in capo al coniuge originario conduttore, e pertanto l’onere di costui di stipulare ex novo il contratto a seguito di assegnazione della casa

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G. Contiero, L’assegnazione della casa familiare, rif. pag. 180.

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familiare locata all’altro coniuge: poiché a seguito della sentenza della Corte Costituzionale l’art. 6 della legge 392/1978 è stato estensivamente interpretato nel senso di contemplare oltre al coniuge anche l’ex convivente more uxorio nella successione del contratto di locazione, ritengo che la medesima soluzione possa essere applicata analogicamente anche al membro della coppia di fatto. L’estinzione del contratto si verifica inoltre non solo a fronte di sottoscrizione unilaterale del contratto ma anche in ipotesi di sottoscrizione congiunta di entrambi i membri della coppia di fatto, ed in tal caso l’assegnatario convivente quale risulta dal relativo provvedimento succederà nella quota virtuale dell’altro ex convivente.

E’ utile ricordare che l’opponibilità dei provvedimenti di assegnazione emessi nell’ambito delle procedure, oltre che di separazione e di divorzio e cessazione degli effetti civili del matrimonio, ed, a seguito della riforma attuata con il Dlgs. n. 154/2013, a quelle relative a prole di genitori non uniti in matrimonio(rectius delle coppie di fatto) soggiace alla disciplina prevista dall’art. 6 della legge n. 392/1978 anche nelle ipotesi in cui la casa familiare sia ab origine intestata, a titolo di immobile di edilizia residenziale pubblica ossia “casa popolare”, al partner in favore del quale il provvedimento è stato emesso.

Un’ultima situazione, spesso riscontrata nella pratica dei rapporti affettivi, concernente la locazione e i rapporti con i terzi, è quella della locazione simulata a favore del convivente more uxorio. Tale ipotesi, contemplata anche nel “Vademecum dei diritti dei conviventi” redatto per il Comune di Milano, presenta l’eventualità che il convivente proprietario dell’immobile in cui si svolge la vita in comune, gravemente malato stipuli un contratto di locazione con il convivente more uxorio non proprietario al fine di tutelarlo in caso di morte( poiché nessuna pretesa di carattere successorio potrà essere fatta valere al momento del decesso del convivente, diversamente

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dalle coppie unite in matrimonio). In tale situazione, gli eredi del convivente defunto, terzi estranei rispetto al rapporto di coppia ed alla locazione, sono obbligati ad attendere la scadenza naturale del contratto prima di poter entrare nel possesso dell’immobile, poiché tenuti in quanto subentranti in tutti i rapporti del de cuius a rispettare gli obblighi assunti da costui quando era ancora in vita. Al fine di tutelare i loro diritti, gli eredi possono proporre una domanda giudiziale volta ad accertare la simulazione del contratto di locazione stipulato tra il defunto ed il convivente more uxorio, ed ottenere lo sfratto dell’ormai ex convivente ottenendo così il possesso dell’immobile; in questo caso dunque, la situazione giuridica soggettiva degli eredi soppianta quella del convivente, il quale non potrà opporsi.