Il diritto alla casa

La casa è un diritto ed un bene primario a cui è sempre più problematico accedere e che presenta crescenti elementi di criticità sia sotto il profilo del reperimento dell'alloggio che sotto il profilo dei suoi standard qualitativi minimi.

Lo strumento più diretto per dare risposta a chi non è in condizioni di soddisfare autonomamente il proprio bisogno abitativo è l'alloggio sociale.

Ai sensi i dell’art 5 della legge 8 febbraio 2007, n. 9, è definito come alloggio sociale l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di singoli o nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.

L’alloggio sociale deve essere adeguato, salubre, sicuro, commisurato alle esigenze del nucleo familiare ed il suo canone di locazione deve essere correlato alla capacità economica del nucleo familiare, ed alle caratteristiche dell’alloggio.

La Regione Toscana ha deciso di assumere fra le sue priorità quella di rispondere alle necessità sopra espresse, affiancando a quelle già messe in atto ed in corso di realizzazione nuove linee di intervento che si esplicano in una serie di attività che abbracciano un ampio ventaglio di possibilità, dall’affitto a canone sociale all'affitto calmierato da applicare a nuove costruzioni, dal contributo economico alle famiglie meno abbienti finalizzato alla sostenibilità del canone di affitto ad interventi specifici volti ad affrontare il sempre più frequente trauma dello sfratto con forme di mediazione tra conduttore e padrone di casa in presenza di “morosità incolpevole”, al microcredito finalizzato al sostegno nella sottoscrizione di nuovi contratti, fino alla promozione di forme innovative del costruire e dall'abitare. Esperienze di autocostruzione, di autorecupero e di cohousing strutturate intorno a progetti di relazioni solidali tra gli inquilini. Ogni intervento edificatorio dovrà essere accompagnato da una particolare attenzione ai processi di riqualificazione di sistemi urbani a più elevata tensione abitativa o comunque interessati da consistenti processi di trasformazione e/o dismissione industriale.

Tutta l’attività è volta alla rimozione degli ostacoli che impediscono ad una parte dei residenti in Toscana di accedere ad un alloggio adeguato ed in grado di garantire il rispetto fondamentale della persona umana, della sua salute e della sua sicurezza, anche al fine di costruire per tutti una società più armonica equa e solidale.

2.1.4.1. La promozione di nuove politiche sociali abitative e di supporto all’alloggio

Contesto

La casa come riparo dagli agenti atmosferici e dal mondo esterno luogo proprio degli affetti e delle relazioni, personalizzato e personalmente ritenuto sicuro costituisce un elemento fondamentale nella relazione tra la persona e la società in cui vive. La mancata soddisfazione di tale bisogno fondamentale costituisce è uno dei primi e più acuiti fattori di esclusione sociale.

La crisi economica degli ultimi anni, connessa alla progressiva crescita del costo delle abitazioni, e degli affitti sul libero mercato delle locazioni, allarga il numero di coloro che non sono in condizioni di soddisfare autonomamente tale bisogno, relegando consistenti segmenti della popolazione ai margini del mercato immobiliare (affitto e/o acquisto), che risulta a questi precluso

o di difficile mantenimento.

La difficoltà nel reperimento dell'alloggio risultano ancora più acute per alcune parti della popolazione residente che si trovano a dover superare, oltre i limiti dovuti a difficoltà economiche, anche barriere erette da stereotipi culturali negativi, quando non da veri e propri atteggiamenti discriminatori, a cui si aggiungono spesso problematiche comunicative dovute alla cattiva conoscenza della lingua.

affitti a cui le fasce sociali più deboli sono prevalentemente costrette a rivolgersi, ed alle difficoltà accessorie a cui si è accennato, si è diffusa tanto sul territorio nazionale che su quello regionale, analogamente ad altre esperienze europee, l’attività di “agenzie sociali per l’alloggio” o “agenzie sociali per la casa”. Si tratta di strumenti che le pubbliche amministrazioni o gli organismi del terzo settore abitativo, anche in collaborazione tra loro, predispongono per aumentare l’offerta abitativa rivolta alle fasce deboli della popolazione italiana e immigrata.

Svolgono attività di facilitazione e intermediazione verso il mercato privato dell'affitto, offrendo prestazioni di accompagnamento all’utenza e di garanzia ai proprietari, nonché di integrazione economica intese a superare gli ostacoli – economici, di informazione, di rifiuto da parte del mercato – incontrati dalle fasce deboli o stigmatizzate della popolazione, ma anche attività di calmierazione del mercato immobiliare, soprattutto relativamente alla entità degli affitti.

Le Agenzie sociali per l’alloggio svolgono quindi un forte ruolo di prevenzione di situazioni di più grave disagio abitativo, e possono rappresentare un elemento di trasparenza e di equilibrio nel mercato delle locazioni oltre che al contenimento ed al contrasto della illegalità e del fenomeno della evasione fiscale.

Le principali linee di azione delle Agenzie sociali per l’alloggio sono:

- intermediazione verso il mercato privato dell'affitto, offrendo prestazioni di accompagnamento all’utenza e di garanzia ai proprietari, nonché di integrazione economica intese a superare gli ostacoli – economici, di informazione, di rifiuto da parte del mercato – incontrati dalle fasce deboli o stigmatizzate della popolazione;

- gestione di fondi di garanzia destinati – sotto la forma di microcredito o di prestito - a sostenere i destinatari nei costi di accesso all’abitazione, nella temporanea incapacità di sostenere il canone, nella garanzia verso la proprietà per eventuali stati di insolvenza o danni all’alloggio, nella prevenzione del rischio di sfratto;

- mediazione linguistico-culturale, mediazione territoriale, sostegno legale in particolare in favore di cittadini immigrati o provenienti da situazioni di grave marginalità;

- acquisizione o gestione di patrimonio proprio e di terzi di alloggi da destinare all’affitto temporaneo o permanente a canone calmierato, all’emergenza abitativa, a residenza comunitaria. Sviluppatesi i Toscana a partire dalla metà degli anni 90’, anche su spinta della Regione, queste hanno avuto nuovo slancio delle loro attività a partire dalla fine del 2008, anno in cui la Regione, assieme agli EELL a cui afferivano le “Agenzie Sociali per la Casa” allora esistenti, hanno dato avvio ad un progetto globale finanziato tramite bando anche dal Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, che ha messo in rete tutte le agenzie esistenti, permettendo loro di lavorare insieme e di scambiarsi le reciproche conoscenze, ma soprattutto in meno di 3 anni ha portato alla realizzazione/ristrutturazione di numerose unità abitative ed all’accompagnamento nella ricerca dell’alloggio di oltre mille famiglie con il reperimento di un numero consistente di alloggi ad affitto calmierato.

Tutto ciò rende necessario, attraverso una attenta verifica dei risultati positivi e dei limiti riscontrati, la messa a regime con una formula univoca ed ufficiale, del sistema delle “Agenzie Sociali per la Casa”, che hanno dimostrato di poter lavorare anche in tempo di crisi come sistema di reperimento degli alloggi. L'affiancamento allo strumento degli E.R.P. di altre strutture con altri obbiettivi, modalità ed ambiti di intervento, è ancor più giustificato dall’interesse dimostrato dagli EELL nella promozione e nella formazione di nuove “Agenzie Sociali per la Casa” che vanno pertanto crescendo di numero e di attività su tutto il territorio regionale.

Obiettivi

L’obiettivo che si intende perseguire è quello di dare corpo ad una normativa che ufficializzi il ruolo e le competenze delle “Agenzie Sociali per la Casa”, sulla base delle “Linee Guida”, già presentate nel convegno finale del progetto “Abitare il Mondo” del 19 Maggio 2011 e condivise da tutte le agenzie esistenti al fine di pervenire a procedure di accreditamento.

Scopo principale della normativa sarà non solo individuare le attività da queste compiute, ma principalmente garantire la costituzione di un sistema regionale di agenzie omogeneo e diffuso su tutto il territorio, con garanzie di accesso e funzionalità equivalenti e che operino in rete così da permettere un migliore e razionale utilizzo delle risorse.

Fra le caratteristiche comuni a tutte le Agenzie dovrà esservi la stretta sinergia con gli uffici della Casa e del Sociale dei Comuni di riferimento, operando a favore di tutta la popolazione residente sia italiana che straniera, lo svolgimento di compiti di mediazione finalizzati al superamento delle barriere culturali e linguistiche, ma soprattutto il reperimento degli alloggi sfitti presenti sul mercato attivando forme di contenimento dei prezzi degli affitti anche con l’attivazione di propri appositi fondi atti a fornire garanzie di base a favore dei proprietari.

Strategie/Azioni

L’azione principale riguarderà la stesura e l'applicazione di una normativa di base atta a riconoscere ufficialmente l’attività e la forma giuridica delle Agenzie Sociali per la Casa, ma soprattutto in grado di individuare i requisiti di base, costitutivi e di funzionamento, per poter usufruire di eventuali finanziamenti regionali; fatto ciò le agenzie, con l’autorizzazione

del Comune per il quale vorranno lavorare, dovranno inviare apposita domanda di richiesta alla Regione per l’iscrizione in un elenco ufficiale. Una volta attivato il sistema questo dovrà essere monitorato e coordinato.

Altra azione sarà quella di predisporre un “Osservatorio sul bisogno e la condizione abitativa in Toscana” in grado di monitorare l'evoluzione sociale del settore e le ricadute delle politiche attuate secondo i principi di responsabilità e trasparenza, nonché di restituire una puntuale conoscenza degli strumenti utilizzati ivi comprese le notizie relative al sistema E.R.P., ai flussi di risorse, ai risultati raggiunti dalle stesse Agenzie sociali della casa garantendo lo scambio dei dati e delle informazioni a tutti i soggetti coinvolti nel sistema.

2.1.4.2. Sviluppo dell’edilizia sociale Contesto

Il quadro attuale dell’emergenza abitativa rivela una situazione preoccupante che contraddistingue tutto il territorio regionale, pur con parametri leggermente migliori delle medie nazionali.

Alcuni dati aiutano ad inquadrare il problema che ha raggiunto dimensioni di forte allarme sociale. - 22.000 domande inevase di alloggi ERP

Oltre 18.800 istanze di sfratto avanzate nel biennio 2009-2010 oltre 2.400 esecuzioni di cui l'87% per morosità

Tale situazioni, aggravata dalla congiuntura economica negativa, ha tuttavia radici lontane e trova origine nella debolezza delle politiche per la casa che hanno storicamente contraddistinto il nostro paese.

Obiettivo

Incrementare l’offerta di alloggi di edilizia sociale destinati alle fasce più deboli della popolazione: - alloggi ERP;

- alloggi con altro titolo di godimento, comunque con accesso agevolato rispetto al mercato (locazione a canone moderato, locazione con patto di futura vendita).

Strategie

Attivazione di risorse per la realizzazione di programmi di intervento per la nuova costruzione o il recupero di alloggi di edilizia residenziale sociale.

2.1.4.3. Modelli abitativi non convenzionali Contesto

I nuovi scenari della “questione abitativa” sono caratterizzati da una crescita della domanda abitativa non solo in termini quantitativi, ma anche in termini di diversa e plurale articolazione del

bisogno. Da un lato la situazione sociale, economica, demografica, in continuo e veloce mutamento, con crescente frammentazione sociale, nuovi bisogni e nuove povertà; le rigidità del mercato immobiliare dall’altro, necessitano di risposte adeguate anche attraverso la creazione di scenari innovativi. Modelli abitativi nuovi (come il cohousing) e procedure di realizzazione e di accesso basate sulla partecipazione dei destinatari (come l’autorecupero e l’autocostruzione) possono efficacemente integrare l’offerta convenzionale, così come la realizzazione di alloggi temporanei può svolgere un ruolo decisivo nella prevenzione di situazione di grave disagio socioabitativo.

Si aumentano così le possibilità di accesso all’alloggio, favorendo, secondo le più moderne definizioni di social housing, maggiore coesione sociale.

Obiettivo

Diversificare l’offerta di accesso all’alloggio sociale sia per dare risposte a soggetti sociali emergenti (nuclei uni personali, famiglie monoreddito e/o con lavoro precario, giovani, immigrati, anziani, giovani coppie, convivenze, ecc), sia sperimentando modalità innovative di coinvolgimento dell’utenza in processi e stili di vita non convenzionali (cohousing, condomini solidali,

autocostruzione, autorecupero), sia attraverso alloggi temporanei per fronteggiare le emergenze.

Strategie

Attivazione di risorse per la realizzazione di programmi sperimentali per modalità innovative di realizzazione e di gestione degli alloggi.

Valorizzazione del feedback delle azioni sperimentali per una eventuale sistematizzazione normativa e/o regolamentare.

2.1.4.4. Innalzamento degli standard qualitativi dell’edilizia residenziale e sociale

Contesto

Il quadro attuale degli standard qualitativi nel settore dell’edilizia residenziale sociale, vista anche la vetustà dei fabbricati, registra un livello non soddisfacente, sia dal punto di vista del comfort abitativo, non sempre all’altezza dei requisiti aggiornati, sia da quello della sostenibilità ambientale. Le tematiche della qualità ambientale degli spazi abitativi, dell’assenza di sostanze inquinanti, del contenimento dei consumi energetici dei fabbricati con la conseguente riduzione delle emissioni di gas in atmosfera assumono quindi una crescente rilevanza.

Obiettivo

Innalzare gli standards qualitativi sia edilizi che urbani dell’edilizia residenziale sociale, sia dal punto di vista del comfort abitativo che della sostenibilità ambientale

Strategie

- implementazione del sistema con norme tecniche alla luce degli attuali processi costruttivi, degli aggiornati requisiti prestazionali di legge, nonché degli indirizzi regionali in materia di edilizia sostenibile;

- adeguamento del sistema dei costi riconoscibili, per costruire un quadro di riferimento tecnico-economico più puntualmente aderente agli scenari attuali, pur nel mantenimento della necessaria azione di controllo dei costi e di calmieramento del mercato

- Incentivazione di programmi di riqualificazione e riuso del costruito riportando il tema dell’abitare sociale all’interno del sistema città, in cui deve rappresentare una componente significativa, in coerenza con i principi di gestione e pianificazione del territorio improntati alla sostenibilità ambientale ed insediativa, ed alla limitazione del consumo di suolo, concorrendo altresì al recupero della funzione residenziale dei centri storici ed alla conservazione della loro identità.