Il mercato fondiario

Le quotazioni dei terreni, dopo la fase di assestamento dei valori osservati nel 2008, hanno ripreso a salire, complice il flusso di risorse finanziarie di na-tura extra agricola che continua ad alimentare il mercato fondiario e che con-tribuisce a sostenere la domanda. I dati disponibili mettono in evidenza come le quotazioni nell’ultimo anno abbiano fatto registrare un incremento dell’ordine del 4,9% per i seminativi e per i frutteti, mentre per i vigneti il pro-gresso sarebbe stato dell’ordine del 1,6%. Con riferimento al decennio che va dal 2000 al 2009, i tassi medi annui di crescita si sono mantenuti su valori de-cisamente sostenuti, pari rispettivamente al 5,3% per i seminativi, al 4,7% per i vigneti e al 4,0% per i frutteti (tabella 6.4).

I valori agricoli medi determinati annualmente dalle Commissioni Provin-ciali (ex art. 14 L. n.10/1997) e riportati in appendice statistica (tabella A6.1 in appendice), confermano tale trend, pur con differenze da zona a zona.

Con riferimento al 2009, gli incrementi più consistenti delle quotazioni

sono stati osservati nelle aree più periferiche della regione. Nelle province di Forlì-Cesena e di Rimini, in particolare, i progressi sono stati generalmente superiori al 10%, mentre nelle province di Piacenza e di Ferrara si è rilevato un aumento dei valori dell’ordine del 5%.

L’investimento nel mercato fondiario continua, quindi, ad assicurare buone performance in termini finanziari. Nella nostra regione, chi ha investito in ter-reni nell’ultimo decennio ha battuto l’inflazione e si è assicurato incrementi reali di valore dell’ordine del 2,5%-3% annuo (figura 6.1).

Tali tendenze costituiscono anche una conferma del fatto che il generale peggioramento del ciclo immobiliare, nel caso dei terreni, è stato riassorbito fondamentalmente attraverso la riduzione delle transazioni piuttosto che dei valori.

L’andamento del mercato fondiario ha riflessi sull’intero sistema economi-co, ma in particolare sull’andamento dell’attività produttiva e sulla stabilità fi-nanziaria delle imprese. I beni fondiari costituiscono infatti la maggior com-ponente delle garanzie reali sui crediti bancari e il principale strumento di ac-cumulo di capitale. In tale prospettiva, non va dimenticato che anche per gli imprenditori agricoli il capitale gain è una componente importante della tività complessiva, che consente di compensare il perdurante declino dei reddi-ti operareddi-tivi.

In un mercato dove prevale la logica di asset management, è tuttavia evi-dente che sono gli agricoltori professionali, coloro per i quali i terreni sono primariamente un bene strumentale per l’esercizio dell’impresa, a subirne le conseguenze. L’alto livello delle quotazioni costituisce infatti una forte barrie-ra all’ingresso di giovani imprenditori e ai processi di sviluppo delle aziende in funzionamento.

Ancor oggi le aziende agricole emiliano romagnole, ancorchè di dimensio-ne relativamente più ampia rispetto alla media nazionale, hanno una superficie dell’ordine del 60% di quella dei partner europei (EU 15). Il divario, inoltre, anziché colmarsi si sta progressivamente allargando, dato che il processo di ampliamento delle aziende procede ad un ritmo più lento di quanto avviene nel

Tabella 6.4 - Tassi medi di variazione annua dei valori fondiari

Seminativo Frutteto Vigneto

2009 / 2008 4,9% 4,9% 1,6%

Media 2000 / 2009 5,3% 4,0% 4,7%

Fonte: Regione Emilia-Romagna, Assessorato alla Programmazione e Sviluppo territoriale.

resto dell’Europa (tabella 6.5). Se nel 1990 le aziende europee (EU 15) erano infatti mediamente più estese di 2,1 volte di quelle italiane e di 1,4 volte di quelle dell’Emilia-Romagna, nel 2007 tale rapporto è salito rispettivamente a 2,9 e a 1,7.

La diffusa sensazione che la domanda di terreni sia sostenuta da operatori e per fini non agricoli, e che una quota significativa dei terreni che vengono ogni anno scambiati sul mercato siano di fatto sottratti all’attività agricola, sembra trovare un’ulteriore conferma nei dati sulla mobilità fondiaria. In Emilia-Romagna, infatti, la quota di terreni scambiati è stimata essere annualmente di poco inferiore al 1,5% della superficie agricola utilizzata, attestandosi su valori

Figura 6.1 - Andamento delle quotazioni dei terreni (valori correnti 2000=100)

100 125 150 175

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Seminativo Frutteto

Vigneto Inflazione

Fonte: Regione Emilia-Romagna, Assessorato Programmazione e Sviluppo territoriale.

Tabella 6.5 - La dimensione media delle aziende agricole (S.A.U.)

1990 2000 2007 Emilia-Romagna Ha 8,5 10,8 12,8

Italia Ha 5,6 6,1 7,6 UE 15 Ha 11,7 16,4 22,0 UE 15 / ER 1,4 1,5 1,7 UE 15 / ITA 2,1 2,7 2,9 Fonti: Eurostat.

piuttosto elevati, se rapportata ad altri contesti europei (figura 6.2). L’affitto, lo strumento che potrebbe far da contrappeso alla ridotta disponibilità di terreni in proprietà, è invece significativamente meno diffuso rispetto a numerose re-altà europee. In Emilia-Romagna, nonostante una tendenza di fondo all’aumento, l’aumento interessa solo oggi poco più di un terzo dell’intera su-perficie agricola utilizzata. Si pagano ancora le conseguenze delle rigidità di una normativa sui patti agrari che nel passato ne ha ostacolato la diffusione, generando ampie e durature diffidenze fra i concedenti, cui si assomma il li-vello dei canoni ormai inconciliabili con il potenziale di redditività dei terreni.

In tale prospettiva, l’avvio di una concreta e incisiva politica fondiaria, che possa contribuire al miglioramento e alla razionalizzazione delle strutture pro-duttive, non è più rinviabile. Resta il fatto, invece, che quello fondiario è uno degli aspetti meno curati nell’ambito delle attuali politiche di sviluppo rurale.

Nonostante i vincoli comunitari, dal nuovo regime di intervento per l’insediamento di giovani agricoltori, che prevede la concessione del premio all’interno di un’operazione di leasing immobiliare e dalle novità in termini di

“patto di famiglia”, che permettono di cogliere nuove opportunità dal regime successorio, potrebbero scaturire nuove ed interessanti prospettive. Ma è

ur-Figura 6.2 - Caratteristiche del mercato fondiario

0

40.000 Valori medi indicativi dei terreni (euro/ha)

0,00%

3,50% Mobilità fondiaria (% del totale)

0%

100% Superficie in affitto (% della SAU totale)

0

Valori medi indicativi degli affitti (euro/ha)

Fonte: Nostre elaborazioni su dati C.E.P.S.

gente anche la ricerca di nuove forme contrattuali alternative all’istituto dell’affitto, per favorire forme di aggregazione e di compartecipazione in gra-do di meglio affrontare la crescente complessità dei rapporti fra terra, imprese e società.