CLASSIFICAZIONE DELLE OPERAZIONI DI LEASING

Lo IAS 17 distingue, come già detto, i metodi di contabilizzazione del leasing, a seconda che si faccia riferimento al locatario, colui che prende in locazione il bene, o al locatore, colui che è proprietario del bene. Per ognuna delle due categorie, viene operata un’ulteriore distinzione del trattamento contabile in funzione del fatto che il leasing sia¹⁴:

- finanziario, quando tutti i rischi e benefici connessi alla proprietà sono trasferiti al locatario. Allo stesso modo gli US GAAP definiscono il leasing finanziario con il termine di capital

lease per sottolineare il fatto che il bene oggetto del leasing deve essere considerato come fosse

proprietà del locatario¹⁵. Normalmente è un leasing non annullabile che garantisce al locatore il recupero del capitale investito più un certo ritorno sull’investimento stesso;

13 FAS 13, par. 5.

14

IAS 17, par. 8.

- operativo, quando non vengono trasferiti tutti i rischi e benefici derivanti dalla proprietà.

Per evitare che locatore e locatario definiscano in modo diverso lo stesso contratto di leasing, è importante che la classificazione dipenda dal contenuto dell’operazione e non dalla forma del contratto¹⁶ e per questo motivo lo IAS individua una serie di parametri che fanno sì, qualora riscontrati nel contratto, che un leasing sia considerato finanziario:

- il trasferimento della proprietà: la locazione viene considerata finanziaria se nel contratto o in un accordo separato è previsto che il trasferimento del titolo legale avvenga automaticamente alla scadenza del contratto;

- l’opzione di acquisto: la locazione viene classificata come finanziaria se il locatario ha la possibilità di esercitare un’opzione di acquisto ad un prezzo che si presume sia sufficientemente inferiore al valore di mercato del bene ed in questo modo è ragionevole supporre che l’opzione verrà esercitata;

- la durata del contratto: il leasing viene considerato finanziario se la sua durata copre la maggior parte della vita economica del bene, anche se la proprietà non è trasferita alla scadenza, in quanto in questa ipotesi il locatario potrà usufruire della maggior parte dei benefici e sosterrà la maggior parte dei rischi connessi alla proprietà del bene. Il FAS 13 stabilisce un termine quantitativo a questo criterio stabilendo che un leasing viene considerato finanziario se la sua durata è superiore al 75% della vita economica stimata del bene;

- il valore attuale dei canoni: il leasing viene considerato finanziario se nel momento iniziale il valore attuale dei pagamenti minimi dovuti previsti dal contratto equivale almeno al valore corrente del bene dato in locazione, anche se il titolo di proprietà non passa al locatario alla scadenza. Il FAS 13 stabilisce un termine quantitativo a questo criterio stabilendo che un leasing viene considerato finanziario se il valore attuale dei pagamenti per il leasing è maggiore o uguale al 90% del valore attuale del bene. Inoltre lo IAS 17 prevede che il valore attuale dei pagamenti minimi dovuti sia calcolato applicando il tasso di interesse implicito del leasing oppure, se la sua determinazione non è possibile, il tasso di interesse marginale del locatario. Viceversa il FAS 13 richiede in prima istanza l’utilizzo del tasso di interesse marginale del locatario oppure, se noto e più basso, il tasso di interesse implicito del leasing;

- la natura del bene: il leasing viene considerato finanziario se i beni locati sono di natura così particolare che solo il locatario può utilizzarli senza dover apportare sostanziali modifiche;

- la clausola di risoluzione contrattuale: il leasing viene considerato finanziario se il locatario può risolvere il leasing e le perdite del locatore relative alla risoluzione sono sostenute dal locatario, in quanto originariamente non era prevista dalle parti la possibilità di risoluzione;

- gli effetti della fluttuazione nel fair value del valore residuo: il leasing viene considerato finanziario se gli utili e le perdite derivanti dalla variazione del fair value del valore residuo ricadono sul locatario;

- le opzioni di rinnovo: il leasing viene considerato finanziario se il locatario ha la possibilità di continuare il leasing per un ulteriore periodo ad un canone che sia sostanzialmente inferiore a quello di mercato.

L’applicazione di queste definizioni alle differenti situazioni del locatore e locatario possono comportare che il medesimo contratto di leasing sia classificato in modo differente dal locatore e dal locatario. Per esempio, questo si potrebbe verificare se il locatore gode di una garanzia sul valore residuo prestata da una parte non collegata al locatario¹⁷.

Gli US GAAP, poiché ricorrono spesso a quantificazioni dei criteri definiti, limitano notevolmente il margine di discrezionalità per l’identificazione di un leasing finanziario ed operativo; lo SFAS 13 inoltre aggiunge due condizioni, oltre a quelle già elencate dagli IAS/IFRS, senza le quali il locatore non può classificare un leasing come finanziario:

- la riscossione dei pagamenti minimi dovuti al locatore deve essere ragionevolmente certa;

- non devono esserci incertezze sull’importo dei costi non rimborsabili ancora da sostenere dal locatore.

I criteri illustrati dallo IAS 17 devono essere applicati anche per la classificazione di un contratto di leasing che faccia riferimento a terreni e fabbricati¹⁸, con una precisazione: il leasing che ha per oggetto un terreno deve generalmente essere considerato operativo, poiché i terreni hanno vita economica indefinita ed il locatario non acquisisce tutti i rischi ed i benefici della proprietà del bene, a meno che ci si aspetti che questa sia trasferita al termine del contratto. Se invece il contratto di leasing ha per oggetto un complesso di beni che comprendono terreni e fabbricati, di norma questi devono essere considerati separatamente per la classificazione della locazione¹⁹ e questa modalità di classificazione e contabilizzazione, che rifiuta di considerare un leasing di terreni e fabbricati come operativo nella sua interezza, denota una convergenza dello IAS 17 agli US GAAP. 17 IAS 17, par. 9. 18 IAS 17, par. 14. 19 IAS 17, par. 15.

Tuttavia, sia lo IAS 17²⁰ che gli US GAAP²¹, permettono di considerare un leasing di terreni e fabbricati come operativo nel caso in cui il valore del terreno sia insignificante rispetto a quello dell’intera proprietà. Anche in questo caso il FAS 98 quantifica il “valore insignificante” previsto dalla normativa stabilendo che terreno e fabbricato devono essere considerati come unità singola se l’elemento terreno è minore del 25% del valore del totale a valori di mercato.

Gli US GAAP classificano i leasing di terreni e fabbricati a seconda che riguardino: - terreni;

- terreni e fabbricati;

- macchinari considerati come proprietà immobiliare.

Il FAS 13 e il FAS 66 – Accounting for Sales of Real Estate forniscono una serie di indicazioni per stabilire, sia dal punto di vista del locatario sia dal punto di vista del locatore, se il leasing debba essere considerato come finanziario o come operativo.

Nel caso di leasing relativi a macchinari considerati come proprietà immobiliare, il macchinario deve essere contabilizzato separatamente e i pagamenti minimi devono essere stimati in modo appropriato secondo le circostanze del caso. I leasing di macchinari integrali, così come stabilito dall’EITF 00-11, sono considerati leasing di beni immobili.

Se il costo di rimozione, compresi i decrementi di valore, eccedono il 10% del fair value del macchinario, esso viene considerato come un componente non rimovibile della proprietà immobiliare²².