OPERAZIONI DI VENDITA E LEASEBACK

In merito alla contabilizzazione di un’operazione di vendita e di retrolocazione le differenze tra gli IAS/IFRS e gli US GAAP sono rilevanti, soprattutto se si tratta di leasing operativi.

Con il leaseback l’azienda cede un bene di sua proprietà e contemporaneamente sottoscrive un contratto di locazione per il suo utilizzo. In questa operazione assumono pertanto particolare rilevanza il valore dei canoni e il prezzo di vendita, che dovrebbero essere interdipendenti in quanto negoziati congiuntamente⁵⁶.

Le differenze contabili più rilevanti, rispetto a quanto esaminato precedentemente, riguardano il trattamento contabile dell’operazione di leaseback per il locatario, mentre per il locatore non vi sono differenze significative.

Se l’operazione di sale and leaseback si configura come un leasing finanziario, le eventuali eccedenze del prezzo di vendita del bene rispetto al suo valore contabile devono essere differite e ripartite in funzione della durata del contratto di locazione⁵⁷.

Se il bene oggetto del contratto subisce una reale perdita di valore, il suo valore contabile deve essere ridotto al valore recuperabile, secondo quanto previsto dallo IAS 36⁵⁸.

Se l’operazione di sale and leaseback si configura come un leasing operativo, la contabilizzazione dell’utile o della perdita è diversa a seconda delle relazioni che intercorrono tra il

55 FAS 13, par. 23.

56 IAS 17, par. 58.

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Da sottolineare come, in questo caso, lo IAS non individui un criterio in base al quale ripartire questa eccedenza.

prezzo di vendita e il fair value e tra il fair value e il valore contabile residuo del bene. Potranno pertanto presentarsi i seguenti casi⁵⁹:

- il prezzo di vendita è uguale al fair value: i profitti e le perdite derivanti dalla vendita devono essere rilevate immediatamente a conto economico;

- il prezzo di vendita è inferiore al fair value: l’operazione avviene, per accordo tra le parti, ad un valore inferiore al valore reale del bene e ogni utile o perdita derivante dalla vendita deve essere rilevata immediatamente a conto economico. Se però la perdita è compensata da futuri canoni delle operazioni di leasing al di sotto dei livelli di mercato, questa deve essere differita e imputata in proporzione ai canoni delle operazioni di leasing durante il periodo di utilizzo del bene;

- il prezzo di vendita è superiore al fair value: la differenza deve essere differita e rilevata durante il periodo di utilizzo del bene.

Secondo il FAS 98⁶⁰ nelle operazioni di leaseback, il locatario registra gli effetti di una vendita, eliminando dallo stato patrimoniale il bene, rileva il profitto o la perdita secondo quanto stabilito dal FAS 28 e classifica la retrolocazione come previsto dallo IAS 13.

Salvo alcune eccezioni, che verranno presentate in seguito, ogni profitto o perdita che deriva da un’operazione di leaseback, ad esclusione di quelle derivanti da beni immobili, deve essere differita e ammortizzata dal locatario nel modo seguente⁶¹:

- se si tratta di un leasing finanziario il differimento e l’ammortamento devono avvenire in proporzione all’ammortamento del bene locato;

- se si tratta di un leasing operativo, il differimento e l’ammortamento devono avvenire in proporzione al canone lordo iscritto come costo lungo la durata del leasing.

Di seguito le eccezioni a tali regole:

- se il locatario mantiene il diritto soltanto di una porzione minore dell’uso residuo del bene venduto, la vendita e la retrolocazione devono essere contabilizzate come operazioni distinte basate sui rispettivi termini;

- se il locatario mantiene più di una porzione minore ma meno della totale utilizzazione del bene, la quota di utile che eccede il valore della retrolocazione deve essere rilevata immediatamente;

- se il fair value del bene è inferiore al valore contabile, la perdita deve essere rilevata immediatamente. 59 IAS 17, par. 61-63. 60 FAS 98, par. 70. 61 FAS 28, par. 3.

Operazioni di vendita e retrolocazione di beni immobili⁶²

Secondo gli US GAAP il locatario deve applicare il trattamento contabile delle operazioni di leaseback solo per quelle operazioni che soddisfano i requisiti esaminati di seguito⁶³.

Deve essere prevista una normale retrolocazione nella quale il venditore usa tutto il bene locato per la sua attività e durante il periodo del leasing.

Deve essere dimostrato in modo adeguato l’iniziale e il continuo coinvolgimento del locatore nel bene. Alcuni esempi sono forniti dal FAS 66, nei quali i rischi e i benefici della proprietà non si trasferiscono al locatore⁶⁴:

- il locatario ha un’obbligazione od un’opzione di acquisto oppure il locatore può costringere il locatario a riacquistare;

- il locatario garantisce l’investimento del locatore o un rendimento sull’investimento per un certo periodo di tempo;

- il locatario può partecipare a qualsiasi profitto futuro del locatore o rivalutazione del bene locato;

- il locatario deve pagare il locatore al termine della durata del leasing per una riduzione del fair value del bene al di sotto del valore residuo stimato ad eccezione dell’eccesso di usura e logorio del bene dopo la sua ispezione al termine del leasing;

- il locatario fornisce un finanziamento non garantito al locatore per le porzioni di ricavi di vendita o fornisce finanziamenti garantiti in cui l’unica garanzia è il bene locato;

- il locatario stipula un accordo di vendita e retrolocazione che riguarda migliorie su beni immobili senza concedere in leasing il terreno sottostante;

- ecc.

Infine, altra condizione da soddisfare è che i rischi e i benefici della proprietà siano trasferiti come dimostrato dall’assenza di qualsiasi altro continuo coinvolgimento da parte del locatario.

Se le operazioni di vendita e retrolocazione sono realizzate, il profitto o la perdita sulla vendita deve essere differito o accertato in conformità a quanto previsto dal FAS 66⁶⁵.

Anche per l’informativa di bilancio, il FAS 98 richiede informazioni aggiuntive nel caso oggetto dell’operazione di retrolocazione siano beni immobili. Il locatario deve infatti indicare i termini dell’operazione di vendita e retrolocazione, compresi gli impegni futuri, le obbligazioni, gli accantonamenti o le circostanze che richiedono un continuo coinvolgimento del locatario.

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Gli IAS/IFRS non disciplinano in modo specifico le operazioni di vendita e retrolocazione che riguardano terreni e fabbricati. - E. ABATE, R. ROSSI E A. VIRGILIO, IAS/IFRS – US GAAP – Principi contabili italiani, confronto e

differenze, EGEA (2008). 63 FAS 98, par. 7.

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FAS 66, par. 25-43 e FAS 98, par. 11.13.

Se l’operazione è trattata come un’operazione di finanziamento, l’informativa di bilancio dovrà comprendere:

- l’obbligazione per i pagamenti minimi per il leasing alla data dell’ultimo bilancio presentato, sia in aggregato, sia per ciascuno dei successivi cinque esercizi;

- il totale dei canoni minimi di sublocazione, sia in aggregato, sia per ciascuno dei successivi cinque esercizi.

7. RIDUZIONE DUREVOLE DI VALORE DELLE