Garanzia della qualità dell'immobile

Altro aspetto non trascurabile - per la rilevanza ricoperta in ordine alla garanzia di effettività del “nostro” diritto - è quello relativo alla qualità dell'immobile locato: il codice, tuttavia, - trascurando la centralità degli aspetti qualitativi nel contratto in esame - talora ne omogeneizza la disciplina con le regole dettate in materia di vendita, mortificando la logica di scambio che dovrebbe consentire al conduttore la piena

triennio - ove fondato non più su una qualunque delle cause previste dal'art. 3 a giustificazione della disdetta nei contratti liberi, ma su quelle soltanto che sono riferite ad esigenze proprie del locatore. Per una simile opinione vedi G. GABRIELLI, F. PADOVINI, op. cit., pp- 509-511.

66 Vedi C.M. VERARDI, op. cit., p. 231.

67 Cfr. F. PADOVINI, La disciplina della locazione immobiliare fra regime attuale

possibilità di godimento del bene locato. In questa direzione tra le obbligazioni che incombono sul locatore nel corso del rapporto - oltre all'obbligo di consegna, alla garanzia di necessaria manutenzione della cosa locata e di garanzia del pacifico godimento del bene - figura l'allestimento della garanzia per i vizi della cosa locata: il precetto - fissato dall'art. 1578 c.c. - fa riferimento ai << vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito >>68_.

Al di là della evidente similitudine tra i presupposti di simile garanzia con quella - di tenore analogo - prevista in presenza di vizi della cosa nel contratto di vendita, sorprende il fatto che la norma assicuri al conduttore - in presenza dei vizi suddetti - la sola scelta alternativa tra la risoluzione del contratto e la riduzione del corrispettivo, escludendo un diritto all'esatto adempimento e, quindi, alla riparazione del vizio che affligge la cosa locata69_{. La garanzia in esame peraltro non opera}

quando i vizi del bene locato siano dal conduttore << conosciuti o facilmente conoscibili >>, presupponendone - in simili circostanze - un'implicita accettazione da parte dello stesso e quindi non attribuendo rilevanza al profilo della violazione dell'impegno obbligatorio assunto dal locatore.

Infine, la norma, al comma 2, - indipendentemente dal tipo di rimedio

68 Peraltro, la norma che prevede la garanzia del locatore per i vizi è derogabile: le parti possono, quindi, stipulare preventivamente un patto che escluda, in tutto o in parte, la responsabilità del locatore. La deroga, tuttavia, non è consentita – ai sensi dell'art. 1579 c.c. - << se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa >>. Il patto che escluda o limiti la garanzia è, dunque, affetto da nullità radicale se stipulato dal locatore che abbia nascosto al conduttore l'esistenza di vizi di cui era a conoscenza, allo scopo di trarlo in inganno su di una circostanza gravemente pregiudizievole; allo stesso modo, le clausole convenzionali derogatorie devono ritenersi inefficaci, allorché il vizio comporti l'impossibilità totale del godimento della cosa.

69 L'inesistenza di un diritto in tal senso si evince, da un lato, dal silenzio in merito da parte dell'art. 1578 c.c., che non menziona alcuna azione di riparazione in favore del conduttore e, dall'altro, dalla previsione espressa dell'obbligo del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575, n. 2, c.c.), che si sostanzia bensì in un obbligo di riparazione ma soltanto dei guasti e non già dei vizi, cfr. Ivi, p. 252.

attivato - fa comunque salvo il diritto del conduttore al risarcimento dei danni, suscettibile di essere limitato dalla sola prova - posta a carico del locatore - dell'ignoranza incolpevole dei vizi stessi al momento della consegna.

Il precetto normativo - oggetto di ampie discussioni in dottrina70_{- ha}

richiamato diverse pronunce della Suprema Corte in ordine alla corretta individuazione dei vizi rilevanti, attualmente identificati in “alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile, ma incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale71 _>>.

Appare inspiegabile, tuttavia, la mancanza di un garanzia di conformità del bene72 _{- all'uso contrattualmente stabilito - per la durata della}

70 Ai fini dell'individuazione della disciplina applicabile, assume interesse la circoscrizione della definizione di “vizio” ricavabile dalla norma: la stessa corrisponde a quella di difetto o di alterazione materiale e – nella misura in cui rileva – giuridica della cosa locata, che ne diminuisca in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito. Condivisibile sembra l'orientamento che procede ad individuare tre criteri utili all'attribuzione della qualità di vizio ad un eventuale difetto della cosa locata. In primo luogo, un criterio oggettivo, per il quale il difetto deve essere intrinseco alla cosa: tale rilievo rappresenta un corollario dell'obbligo del locatore di garantire al conduttore il godimento della cosa locata, il quale, per definizione, può avere ad oggetto soltanto una cosa priva di vizi. In forza del secondo criterio – relativo – il difetto deve incidere sull'entità dell'uso pattuito. Infine, è necessario tener conto del parametro della gravità del vizio, il quale deve incidere in “modo apprezzabile” sull'idoneità della cosa all'uso pattuito: si tratta di una specificazione del criterio generale sull'importanza dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto – previsto dall'art. 1455 c.c., che richiede un inadempimento di “non scarsa importanza”. La nozione di “vizio” - così ricondotta a quella di difetto intrinseco alla cosa incidente in modo apprezzabile sull'idoneità di essa all'uso convenuto – ci consente di sciogliere l'interrogativo della distinzione rispetto ai “guasti” della cosa locata, comportanti invece un obbligo di riparazione in capo al locatore. Cfr. G. GABRIELLI, F. PADOVINI, La locazione di immobili urbani, cit., pp. 247-249. 71 In questo caso, dunque, il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576 c.c., né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso - ex artt. 1577 ss. c.c., ma può solo limitarsi a richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, cfr. CORTE

CASS., 14 marzo 2013, n. 6580; CORTE CASS., 7 febbraio 2012, n. 1694 e altre.

72 Vedi per una tesi analoga E. BARGELLI, Locazione abitativa e crisi economica,

cit., p. 280, che richiama il modello tedesco: questo include tra le principali

obbligazioni del locatore quella di conservare il bene, per tutta la durata del rapporto, in uno stato adeguato all'uso stabilito contrattualmente, con conseguente obbligo di eliminare vizi o difetti e impedire turbative nel godimento del bene.

locazione e la conseguente possibilità per il locatore di non eseguire le opere all'uopo necessarie. Auspicabile, dunque, - pur evitando soluzioni estreme che comportino interventi eccessivamente onerosi per il locatore - l'attribuzione al conduttore dell'azione di esatto adempimento: un riconoscimento che potrebbe, oltretutto, rivestire un ruolo non secondario nella << crescita qualitativa del patrimonio immobiliare >>73_.

3.7 Spunti per un'analisi comparativa della locazione