Le nullità di protezione

Articolato il sistema delle invalidità sulla base dell'interesse alla cui salvaguardia ciascuna ipotesi è preordinata, assume significato - ai nostri fini - la predisposizione delle cosiddette nullità di protezione, che pur non conoscendo il carattere di esclusività che gli era attribuito dalla legge di equo canone - volta a fissare il contenuto contrattuale in modo imperativo - rappresentano comunque uno strumento di salda protezione del conduttore rispetto alle possibili deviazioni dalla disciplina legale.

Necessario, a tal fine, ripercorrere la dicotomia - introdotta dalla legge di riforma - tra le due tipologie contrattuali ad oggi previste, distinte quanto a misure del canone e durata del rapporto.

comma 4, secondo periodo, modificata nel 2015 - che sancisce la nullità, ove in contrasto con le disposizioni della legge, di << qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito >>, garantendo al conduttore - ai sensi del comma 6 - un'adeguata tutela giurisdizionale per ottenere la restituzione delle somme indebitamente versate. La norma - pur avendo la nuova formulazione rimediato alla infelice terminologia impiegata nel testo originario38 _{-, è stata accusata di evidente}

contraddittorietà, che l'ultimo intervento legislativo non sembra aver contribuito a placare: da un lato, si osserva come nella legge di riforma non si rinvengano per i contratti ordinari disposizioni riguardanti la determinazione autoritativa del canone - rimessa invece all'autonomia negoziale -, ma solo prescrizioni in ordine alla durata; dall'altro, ci si interroga sulla opportunità di una norma che vieta alle parti di fissare un canone maggiore, quando la pattuizione dello stesso è rimessa alla loro piena libertà39_.

L'apparente contraddizione legislativa - alla base di differenti

38 La formulazione attuale, infatti, - introdotta nel 2015 - va a sostituire quella originaria del '98 che colpiva con la nullità << qualsiasi obbligo del conduttore, nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito >>. Sottraendo al testo la precedente locuzione – fondata sulla contrapposizione tra il concetto di “clausola” e quello di “altro vantaggio” - evidentemente infelice, la nuova versione – che parla di “pattuizioni” - si riferisce a clausole contenute nel contratto di locazione o patti aggiunti al medesimo - non contenuti quindi nella convenzione originaria: questi sono colpiti da nullità ove attribuiscano al locatore un canone superiore a quello pattuito nel contratto, in contrasto con le disposizioni della legge, cfr. V. CUFFARO, Le invalidità del contratto, cit., p. 177. Occorre altresì rilevare come la proposizione originaria del '98 – nonché quella attuale - si discosti dal vecchio testo dell'art. 79 della legge 392/1978 – il quale prevedeva la nullità di << qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla legge ovvero ad attribuirgli un altro vantaggio, in contrasto con le disposizioni della legge >>: la stessa, infatti, risulta più puntuale e circoscritta, disponendo che l'unico vantaggio illegittimo è quello diretto ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

orientamenti dottrinari40 _{- deve essere ricomposta - secondo l'opinione}

che riscuote maggiore consensi - ammettendo che non è sempre possibile un'interpretazione univoca della prescrizione: considerata la

ratio della legge del '98 - che ammette per i contratti ordinari la piena

libertà di determinazione del corrispettivo con il solo ossequio dell'onere della forma e della registrazione -, non può negarsi all'autonomia negoziale il potere di determinare la misura del canone in funzione di specifiche esigenze, le quali - ove effettivamente sussistenti - possono trovare collocazione nel rapporto, senza che la norma in commento costituisca un aprioristico ostacolo in tal senso41_.

Sulla base di quest'assunto non sarà necessariamente colpito da nullità - ad esempio - il patto con il quale si pongano a carico del conduttore le spese di straordinaria manutenzione dell'immobile: è preferibile, infatti, ritenere ammissibile una simile clausola ove di tali spese si sia espressamente e preventivamente tenuto conto nella determinazione del canone42_.

40 Unica strada percorribile sembrava quella di individuare le clausole potenzialmente riconducibili al divieto. Alcuni hanno ritenuto di individuarle in << quelle volte a perseguire una maggiorazione del canone in via indiretta, sotto forma di aggravamento della posizione del conduttore in relazione alla parte economica della regolamentazione del rapporto ovvero, più specificamente, in quelle tramite le quali si realizzano commistioni tra le varie voci che convergono nella composizione del complessivo costo del godimento dell'abitazione. Altri, invece, adottando una interpretazione restrittiva, hanno ritenuto valide le clausole che prevedono una ripartizione delle spese ordinarie e/o straordinarie diversa da quella indicata dalla normativa codicistica - e quindi poste a carico del conduttore - o le clausole che determinino il canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo o ancora quelle sulla “buona entrata”, ossia il versamento, occasionale ed aggiuntivo rispetto al canone, di una somma di denaro, per ciò stesso svincolata dal contrapposto godimento del bene. Cfr. Ibidem; vedi anche G. CRESCI, Patti

contrari alla legge, cit., p. 257.

41 V. CUFFARO, Le invalidità del contratto, cit., p. 179.

42 Analogamente, non potrebbe ritenersi vietata a priori la determinazione del canone in misura progressiva se rispondente ad esigenze dei contraenti risultanti dall'atto e dunque coerenti con l'assetto degli interessi che le parti hanno inteso stabilire con il contratto. Divisa la dottrina in riferimento alle c.d. clausole di buona

entrata, anche se sembra preferibile l'opinione restrittiva, in quanto il versamento di

una somma una tantum da parte del conduttore non potrebbe trovare alcuna giustificazione sul piano sinallagmatico e si risolverebbe nell'attribuzione al locatore

In conclusione, non devono farsi cadere in via automatica entro la scure della invalidità le pattuizioni che - in via diretta o indiretta - incidano in aumento sul canone locativo rispetto al valore pattuito nel contratto scritto e registrato, purché siano espressione di effettive esigenze dei contraenti e purché non comportino una eccessiva sproporzione - secondo una valutazione rimessa al giudice - sul complessivo equilibrio degli interessi delle parti43_.

Alla stessa stregua di quanto avviene per i contatti ordinari - ma senza suscitare perplessità di legittimità della misura - l'art. 13 - nel primo periodo del comma 4 - prevede - con riferimento ai contratti

alternativi la nullità di ogni << pattuizione volta ad attribuire al

locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale […] >>; con la conseguente garanzia processuale - accordata al conduttore - di poter domandare al giudice la riconduzione del contratto a condizioni conformi alla legge e la restituzione delle somme indebitamente versate. La previsione, in questo caso, trova piena giustificazione nella impossibilità di concordare liberamente la misura del canone e nel rispetto, dunque, della disposizione inderogabile che obbliga le parti - per i contratti “del secondo canale” - a collocarsi entro le fasce di oscillazione: la nullità colpisce la singola clausola del contratto sostituendo alla regola

di un canone appunto maggiore di quello convenuto. Egualmente invalido si ritiene – il patto tramite il quale il conduttore si obblighi al pagamento anticipato del canone dovuto per l'intera durata del rapporto. Cfr. Ibidem.

43 In questo senso si pronuncia anche M.R. MELIS, Aggiornamento del canone di

locazione, in Immobili e proprietà, 2006, n. 9, pp. 567 ss., secondo cui << saranno

comunque da considerarsi nulle (con conseguente riconduzione alla disciplina legale) tutte quelle pattuizioni che, seppur in assenza di una comminatoria espressa, siano comunque contrarie a norme imperative di legge, da decidersi da parte del giudice, caso per caso, a seguito della compiuta analisi e valutazione complessiva della singola fattispecie in rapporto al rilievo che l'eventuale patto in deroga abbia conseguentemente rivestito nell'economia generale del contratto, secondo quindi i principi generali del vigente ordinamento […] >>.

pattizia quella legale e lasciando inalterata la restante parte del negozio44_.