Il “Piano Casa” del Governo Renz

In un quadro complessivo di politiche abitative decisamente

5 - menzionano cinque tipi di agevolazioni per i soggetti privati promotori e realizzatori degli interventi di incremento del patrimonio abitativo in attuazione dei programmi integrati: il trasferimento a loro favore di "diritti edificatori"; la possibilità di "incrementi premiali di diritti edificatori" finalizzati alla dotazione di un

surplus di servizi, spazi pubblici e di miglioramento della qualità urbana, oltre la

dotazione minima stabilita dalla legge; la possibilità di provvedimenti che riducano i tributi locali o i contributi di costruzione; la costituzione dei summenzionati fondi immobiliari, anche con la possibilità di conferire agli stessi soltanto i canoni di locazione al netto delle spese di gestione degli alloggi; la cessione, in tutto o in parte, dei diritti edificatori come corrispettivo per la realizzazione anche di unità abitative di proprietà pubblica da destinare alla locazione a canone agevolato, ovvero da destinare alla alienazione in favore delle categorie sociali svantaggiate. Alla luce di queste caratteristiche, tali programmi possono essere ricondotti ad una linea di policy già sperimentata negli anni passati dal Ministero delle infrastrutture, che, per la verità, non sembra aver prodotto buoni risultati, essendosi spesso assistito ad atteggiamenti opportunistici e di capture dei regolatori locali da parte delle imprese, tendenti a massimizzare la parte speculativa dei programmi a scapito dell'edilizia sociale, cfr. S.C. MATTEUCCI, op. cit., pp. 163 ss.

117 Cfr. Ivi, pp. 200 ss.

118 P. URBANI, L'edilizia residenziale pubblica tra Stato e autonomie locali, in

fallimentare rispetto agli obiettivi perseguiti e nel contesto di un crescente disagio abitativo, la Camera dei Deputati, nel maggio del 2014, ha approvato il testo di << Conversione in Legge del Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014 recante misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per l’Expo 2015 >>: si tratta del Piano Casa predisposto dal Governo Renzi.

Diverse le misure innovative introdotte119_{: oltre agli interventi in}

materia locativa, che hanno visto l'aumento del finanziamento per due fondi - Fondo nazionale per il sostegno alle abitazioni in locazione e quello destinato agli inquilini morosi incolpevoli - e la riduzione della cedolare secca al 10 % per i contratti a canone concordato, alcune misure sono specificamente dirette all'edilizia residenziale pubblica120 _e

al social housing.

Con riferimento a quest'ultimo - si dichiara l’intento di incrementare l’offerta di alloggi sociali in locazione, per far fronte al disagio abitativo di individui e nuclei familiari in costante difficoltà.

Merita menzione, poi, l'introduzione - ad opera del comma 3 dell’art. 10 - di una nuova definizione di alloggio sociale121_{, riferita a << l’unità}

119 Cfr. F. DERIU, Il “Piano Casa” del Governo Renzi: luci e ombre delle misure

sull'emergenza abitativa, in Politiche sociali, il Mulino, n. 2/2014, p. 296.

120 Si introducono - agli articoli 3 e 4 - una serie di disposizioni volte ad accelerare il processo di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico delle c.d. “case popolari”, nonché degli immobili di proprietà dei Comuni e degli Enti pubblici territoriali. Al contempo, per favorire l’acquisto di tali immobili da parte dei conduttori, è stato istituito un Fondo per la concessione di contributi in conto

interessi sui finanziamenti ottenuti. Significativo il vincolo di destinazione posto alle

risorse acquisite attraverso l’alienazione degli alloggi ERP: risorse che saranno destinate ad alimentare un programma straordinario per la realizzazione e la manutenzione straordinaria del restante patrimonio di edilizia residenziale pubblica. L’art. 3 prevede inoltre l’ampliamento della platea di coloro che possono accedere al Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa esteso anche ai conduttori di proprietà degli Iacp e degli enti che li hanno sostituiti. Il successivo art. 4 dispone la formulazione di un Programma per il recupero e la razionalizzazione degli immobili

ERP, nonché degli immobili di proprietà dei comuni e degli enti aventi le stesse finalità di quelli di edilizia residenziale pubblica, per la manutenzione straordinaria e

l’adeguamento energetico, impiantistico e statico, cfr. F. DERIU, op. cit., p. 297. 121 La nuova definizione va a sostituire quella contenuta nel Decreto Ministeriale

immobiliare adibita ad uso residenziale, realizzata o recuperata da soggetti pubblici o privati, nonché dall’ente gestore, da concedere in locazione - non più necessariamente permanente - per ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione ai prezzi di mercato >>.

Il venir meno del requisito della permanenza si ricollega alla neo- introdotta facoltà di inserire nel contratto di locazione la c.d. clausola

di riscatto dell’unità immobiliare con patto di futura vendita, seppur

per un periodo non inferiore agli otto anni. Si perde, dunque, il carattere di lungo periodo dell'alloggio sociale, prevedendo la possibilità di acquisto da parte del conduttore: scelta, questa, che mostra come la politica abitativa italiana sia ancora ben lungi dal perseguire la strada dell'abbandono della proprietà della casa come soluzione abitativa privilegiata. Non solo; favorendo la rapida alienazione di alloggi Ers, la possibilità di ampliare e diversificare l'offerta residenziale pubblica e sociale rimane costantemente mortificata122_.

L'articolo 5 fornisce, poi, una - molto discussa - stretta decisiva alle

occupazioni abusive, precludendo agli occupanti la possibilità di

chiedere la residenza e l’allacciamento di pubblici servizi (acqua, luce, gas), nonché di partecipare alle procedure di assegnazione di alloggi per i cinque anni successivi all’accertamento dell’occupazione abusiva123_.

22 aprile 2008, che definiva l'alloggio sociale come << l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato >>.

122 Cfr. F. DERIU, op. cit., p. 300.

123 Questo punto richiederebbe un’analisi approfondita delle diverse forme di occupazione che ormai «abitano» molte grandi città italiane. Esistono, infatti, forme stabili di occupazione che hanno contribuito in molti casi al recupero e alla riqualificazione di edifici pubblici abbandonati (ex-scuole ed ex-caserme), Ibidem.

Complessivamente, pur in presenza di interventi ampiamente condivisibili, l’orizzonte immediato permane quello dell’emergenza e sembrano ancora intravvedersi per il futuro misure volte a favorire la spinta alla proprietà, piuttosto che privilegiare l’accesso al mercato delle locazioni.