Misure successive alla decisione del giudice

Tra le misure secondarie preordinate ad evitare - ove l'ordinanza del giudice sia ormai stata emessa - l'effettiva realizzazione dello sfratto dalla propria abitazione, figura la possibilità - sovente praticata - di una moratoria generale sugli sfratti157_{. Uno stato di moratoria legale} sistematica o selettiva può, infatti, rappresentare un significativo intervento dello Stato nell'esecuzione dei contratti attinenti alla proprietà, specialmente dove un tribunale abbia già decretato che gli ordini di pignoramento siano giustificati e proporzionati. Molti gli effetti positivi del ricorso allo strumento: evitare sfratti su larga scala all'interno di aree con particolare densità abitativa, ridurre i danni personali e la povertà, garantire la fornitura di un alloggio alternativo; le moratorie, altresì, contribuiscono alla protezione dei bambini e delle persone vulnerabili e, naturalmente, ostacolano il turbamento del sistema abitativo derivante dalla presenza di numerose proprietà vacanti. D'altro canto, c'è chi correttamente vede nella moratoria un

a system whereby a court can adjust or write off the debt (subject to conditions) and suspend the eviction in the process. In Bäck v Finland,565 a creditor argued that the act violated his right to property under Article 1 of Protocol 1 to the ECHR, since it allowed the local Finnish district court to reduce or irrevocably extinguish the debt. The ECtHR held that there was no violation, as the measure was justified by a legitimate aim in the general public interest. This was not nullified by the fact that the community at large were not the beneficiaries >>.

elemento speculativo a favore dei mutuatari compiacenti e sopratutto un elemento di forte destabilizzazione, che conduce sovente ad un crollo del mercato dei mutui 158_.

In ogni caso, laddove si stia affrontando una complessa crisi finanziaria, quella della moratoria costituisce - anche in termini di efficienza ed economicità - un'opzione possibile per creare spazio allo sviluppo di soluzioni sostenibili a lungo termine, evitando un crollo del sistema abitativo e sfratti diffusi sul tessuto economico e sociale del Paese, con le conseguenti tensioni sociali159_.

Sullo stesso piano della moratoria - per intensità ed efficacia - si pongono le misure - sovente adottate dagli Stati membri, in primis l'Italia - di sospensione degli sfratti160_{: le stesse, incidendo sulla fase} esecutiva del processo di evizione, consentono all'occupante di conservare il proprio alloggio - talvolta indefinitamente. Tali sospensioni sono spesso concesse discrezionalmente dal tribunale per motivi umanitari o personali, pur essendo sovente fissati criteri prestabiliti161_.

158 Ibidem.

159 E' altrettanto evidente come questo quadro giuridico specifico sia particolarmente svantaggioso per i finanziatori. Eppure, moratorie generali e mirate su sfratti hanno un ruolo da svolgere nel mantenimento della stabilità nei mercati immobiliari e l'ordine sociale in tempi di crisi economica o sociale, come dimostrano i casi della Grecia e della Spagna. << In Greece, a moratorium preventing evictions from mortgaged residences was established by Law 3869/2010, known as the ‘Katseli Law.’ The EU, IMF and ECB have since urged the Greek Government to eliminate protective measures for borrowers, even abolishing the measure of securing the debtors’ primary residences.581 However, the moratorium was extended by Law 4161/2013, pending the establishment of a new organisation acting as an intermediary between the banks and their debtors. In Spain, there have been legal reforms to protect specific vulnerable families from evictions, including a forced

datio in solutum or a moratorium on evictions, which has now been extended to

2017.583 The vulnerability criteria include large families, single-parent families with children under three years of age, those who are without unemployment benefits and people with disabilities. There is an income eligibility limit of EUR 1 600 per month (2014), with higher levels for households with children >>. Cfr. Ivi, pp. 171 ss. 160 Ivi, pp. 173-177.

161 Siffatti criteri ineriscono, perlopiù, alle caratteristiche della famiglia e di altri fattori, come la disponibilità di abitazioni alternative. In generale, le sospensioni

Più frequenti, tuttavia, le ipotesi in cui le sospensioni sono prescritte dalla legge. In alcuni Paesi la sospensione degli sfratti non è consentita o è limitata - come in Belgio e Danimarca -, in altri - Germania, Spagna, Italia, Portogallo - è circoscritta a determinati fattori quali la capacità di rimborso, la presenza di bambini o di persone con disabilità, la collocazione dell'abitazione in un Comune con elevata tensione abitativa. Variabile anche la durata temporale della sospensione162_.

In Italia in più occasioni - secondo una prassi diffusa dal '98 - la legislazione nazionale è intervenuta con una sospensione degli sfratti già autorizzati dal tribunale - per ragioni sociali: si è trattato di una risposta alla carenza di alloggi in locazione a prezzi accessibili e all'inadeguatezza del mercato immobiliare163_.

mirano a garantire che i bambini siano protetti e che le famiglie vulnerabili possano accedere all'assistenza sociale o finanziaria e ad una sistemazione alternativa. Cfr. FEANTSA e altri, op. cit., p. 173;

162 La stessa può avere una durata di tre mesi (ES - nelle famiglie dove ci sono bambini); fino a sei mesi (FI, HU, LU e PT); fino a un anno (DE); fino a tre anni (SI); fino a quando lo Stato fornisce un alloggio alternativo per le persone protette (BG, LT, LV e PL); fino a quando il padrone di casa offre alloggi alternativi (CZ - fino a solo 2014, e SK); o a discrezione del Prefetto, (parti di ES, FR e IT). Ci possono essere anche le questioni relative alla salute o alla presenza di bambini (FI). In alcuni Stati membri, in cui un inquilino può dimostrare che uno sfratto causerebbe danni irrevocabili, lo stesso può essere sospeso a tempo indeterminato (DE, PT e SI), cfr. Ivi, pp. 173-174.

163 << Con legge n. 9 dell'8 febbraio 2007 recante «Interventi per la riduzione del

disagio abitativo per particolari categorie sociali», lo Stato, dinanzi all'emergenza

"sfratti", ha disposto, per i comuni ad alta tensione abitativa, la sospensione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo per le categorie sociali più svantaggiate, prevedendo, quale bilanciamento di tale forma di tutela dei conduttori, benefici fiscali in favore dei proprietari. L'aspetto interessante di questo approccio - rispetto alla legislazione precedente - è che vi si può apprezzare il tentativo di intervenire in modo contestuale sia sul lato della domanda sia su quello dell'offerta, affiancando ad una tipica disciplina di regolazione incidente sull'autonomia negoziale, misure di carattere distributivo concertate tra i vari attori pubblici coinvolti >>, cfr. MATTEUCCI, op. cit., p. 169.

Inoltre, la legge in questione, al fine di ottenere la sospensione degli sfratti, richiedeva che la locazione soddisfacesse una serie di condizioni: doveva trattarsi di un contratto di diritto privato di locazione immobiliare; gli sfratti dovevano essere legati alla scadenza del contratto (cioè non per il mancato pagamento del canone di locazione); l'alloggio doveva trovarsi in un comune capoluogo di provincia, in un

Molto più frequenti, tuttavia, sono i casi di legislazioni europee che consentono al giudice di pronunciare la sospensione degli sfratti - anziché prevederle direttamente in via legislativa164_.

Riassuntivamente, la sospensione degli ordini di sfratto è in grado di offrire una penetrante protezione intermedia, in particolare quando non vi è alcuna sistemazione alternativa disponibile. Evidenti sono, tuttavia, le ripercussioni sui diritti di proprietà e sul mercato immobiliare, che genera perplessità circa il rapporto costo-efficacia e l'efficienza di questa misura.

Infine, anche in questa fase, assolvono una funzione fondamentale le misure di sostegno sociale: in questo senso possono essere possono essere prese opportune disposizioni per per il trasferimento diretto dei

pagamenti - di rate del mutuo o del canone d'affitto - da parte dello

Stato a favore del creditore o del locatario, impedendo così lo sfratto anche in una fase avanzata del processo165_{. A questi si affianca la}

possibilità di un supporto attivo nella gestione del denaro e dei conti

bancari166_.

comune confinante con più di 10 000 abitanti o in un comune con problemi abitativi significativi; il reddito familiare annuo complessivo doveva attestarsi al di sotto della soglia di 27.000euro; il nucleo familiare doveva comprendere una persona oltre i 65 anni, una persona malato terminale, una persona con una disabilità di oltre il 66% o figli a carico; o comunque doveva provarsi la mancanza di abitazioni adeguate alternative per la famiglia sul territorio regionale. Cfr. FEANTSA e altri, op. cit., p. 175.

164 E' il caso di Francia, Germania, Lussemburgo, Austria, Ivi, pp. 174 ss.

165 I pagamenti saranno dedotti direttamente dai sussidi e il creditore è garantito rimborsi. Tuttavia, ci sono alcuni svantaggi di questo approccio: in particolare i creditori saranno informati circa il fatto che la famiglia benefici di una prestazione assistenziale (un fatto che essi non avrebbero potuto essere a conoscenza prima), e un elemento di autonomia e normalità (come il fatto che le famiglie pagano le bollette come tutti gli altri) è limitato. La misura può comunque spiegare una particolare efficacia ed essere economicamente efficiente, come dimostrano gli esempi di Germania e Danimarca, cfr. Ivi, p. 179.

166 Per un piccolo numero di famiglie con problemi gravi e continui con gestione degli affari finanziari, questa misura può essere un supporto molto utile. Queste misure sono stati menzionati come rilevanti e disponibile per l'Austria e il Regno Unito, ma potevano essere utilizzati in un certo numero di altri Stati membri in cui non sono stati particolarmente sottolineati, cfr. Ivi, pp. 179-180.